腾讯财经讯 4月13日，知名房地产专家、首都经贸大学教授张跃庆做客腾讯财经会客厅，就经济危机下的中国楼市现状等话题发表意见。张跃庆认为，目前北京、上海等中国主流城市的房价仍在高位运行，并未降到合理价格区间，今年下半年房价按现状分析应继续下行。

“现在，楼市还是处在有价无市的僵持状态，开发商似乎也是在观望购房者的反应，再决定降不降价。”张跃庆称，中国房价上下调整并不能简单用供求关系来解释，因为作为不动产，住房是一种特殊商品，房价由处于同一地段的开发商共同垄断，形成很难打破的“合谋价格”。

有网友问到：中国楼市是否开始回暖？现在是不是买房的最佳时机？对此，张跃庆表示，从去年下半年以来，房价基本没有下跌，地产商并未真正让出高利润，购买者与开发商之间的僵持局面仍将延续，因此现在不适宜购房，今年下半年房价下调的压力仍很大。

他建议，一方面，国家主管部门应要求各地开发商公布其总体开发成本，让购买者真正明白房地产开发领域的利润，明明白白做出购买自住或投资的判断。另一方面，房地产商也应主动降价，回笼资金、再重新买地建房，形成中国房地产市场的良性循环，而不是死死抱住高利润不放，让市场变得死水一潭。（文/李宗品）

精彩观点：

1、“买涨不买跌”只适用于炒房者，并不适用自住购房者。

2、观望心态其实指的是开发商，观望消费者的购买能力而考虑是否降价。

3、炒房者与开发商利益是一致的，都是靠中间差价赚取利润。

4、住房是一种特殊的商品，房价在某一区域内属于垄断价格。

5、住房降不降价，并不是市场供求关系决定的，其主动权掌握在开发商手里。

——张跃庆

以下为本次访谈的文字实录：

主持人：各位腾讯网友下午好！4月17日博鳌亚洲论坛2009年年会将在海南开幕，腾讯网作为独家网络合作伙伴届时将全程直播这次年会，本期博鳌预热访谈的主题是经济危机下的中国楼市，我们有幸邀请首都经贸大学张跃庆老师作客腾讯，和网友聊一聊中国楼市现状和房价的未来走势。

张跃庆：网友们好。

未列入振兴计划 不等于不重视房地产

主持人：去年下半年以来，全球经济危机已经逐渐波及到中国，中国房地产市场也受到了很大冲击。从那个时候起到现在，北京、上海、深圳等地的房价相继下跌。不过，最近在北京二手房或是楼盘的交易量开始上升，这是房地产市场回暖的信号吗？

张跃庆：应该这样说，我们国家房地产业如果从90年代算起，到现在已经发展了将近二十年。二十年来房地产业有了很大的发展，应该说中国当代房地产业是改革开放的产物。在计划经济体制下，有土地，但不能经营，所以不是一种产业。改革开放以来，土地使用权商品化，住房商品化，城市建设管理体制改革，这样使房地产作为商品，才出现了房地产产业。房地产业经过了将近二十年的发展，取得了可喜的成绩，按照国务院的说法，已经发展成了国民经济的支柱产业，对国民经济的贡献还是很大的。同时，也解决了居民的住房问题。

但是，经过，特别是2000年以来，房地产产业投资规模太大，投资结构不合理，价格上涨过快，因此成为国民经济发展中一个很大的问题。所以从2003年，正式的从2004年国务院开始对房地产业进行宏观调控，一直到国际金融危机爆发我们还在调控期。国际金融危机应该说是在我们房地产业调控期间发生的，所以对我们房地产业有一定影响，但是影响不大。它和我们房地产业调控可能有一定的重合，但是国际金融危机有一个问题，就是我们出口需求缩小了，我们国民经济发展一个很大的问题，就是对外依存度太高，对外依存度太高，由于出口受到影响，所以使我们国民经济的发展就受到了影响。

因此，我们国家提出了要扩大内需，保增长。扩大内需、保增长里面一个很重要的问题，是加大投资，投资和消费是内需的两个构成部分。投资里头，人们一下就想到了房地产，但是由于我们房地产还处在调整期间，所以国家这次宏观调控，振兴计划4万亿投资中，原来很多人以为第十个振兴计划是房地产，结果国务院并没有把它列入振兴计划里头。没有列入这个里头，并不等于不重视房地产。应该说，国家还是重视房地产的。比如说加强保障性住房的建设，它是房地产一个很重要的构成部分，所以不能说没有不重视房地产。

过高房价极大制约购房需求

主持人：消费者目前最关心、也最犯难的是，今年该不该买房？是上半年还是下半年买，或是等到明后年再考虑？

张跃庆：金融危机以来，从08年下半年到现在，就房地产市场来讲，或者就房地产业来讲，一个突出的问题还是价格问题。原来经过几年的调控，投资规模得到了有效的控制，投资结构有了调整，房地产价格我们刚才说，还处在一个…

主持人：比较高的位置。

张跃庆：对，甚至有的地方，即使到现在还是在变相的涨价。所以价格问题就成为当前房地产业发展和房地产市场中的核心问题。现在买房或不买房，就是对价格的看法了。对价格的看法，现在社会上有不同的观点，但是总的来说有一个观点，就是说观望，都处于观望状态。我觉得有这么一个问题，如果说现在对房地产市场是处于一种观望状态的话，是谁在观望？一些人或者一些媒体，尤其开发商，在他们看来是消费者在观望，消费者怎么不进入市场呢，持币代购，那么就是消费者在观望。我的看法恐怕不是消费者在观望，而是开发商在观望。为什么开发商在观望？因为现在价格高，当然价格高表现在几个方面。我们平常说的，房地产价格和收入比应该是1：3到6。

主持人：中国这一比例好像是1：22。

张跃庆：对。大部分地区都在1：10以上，有的是20、30，显然和居民收入水平不相匹配，这是一个高的表现。再一个，从市场经济来讲，价格和价值基本应该是一致的，或者说价格是围绕着价值上下波动。就是说不能背离价值太高，当然也不会太低，太低、太高都不符合市场经济规律。我们的房地产价格应该说远远高于它的价值，这还是比较高的，而且一直在高位运行，它不是高高低低，一直在高位运行，就是说它跟价值的背离还是比较大的。一个看法，我们的经济发展水平，就北京来说，首都，和发达国家比，一些大城市，比如伦敦、巴黎、东京，美国纽约，他们的经济社会发展水平显然要比我们高得多，我们的发展可能有的也跟人家接近，从一般的经济社会发展和房价的价格水平相比，我们还是比人家高。从这些方面来看，我们房地产价格显然是偏高的。

在这种情况下，由于价格偏高，所以就制约了需求，就是说我们广大的消费者收入水平没有那么高，无法进入市场，应该说现在的这种状况是由于房地产价格太高，制约了消费，制约了消费者购房的能力，或者说这几年价格高比我们中等收入阶层从房地产市场给排挤出来了，无法购房。就是因为这个原因，所以制约了住房的消费市场，住房市场的发展。因此就形成现在这样一个局面，全国闲置商品房有1.64亿平方米，北京有1400多万平方米，这是闲置的，就是说这儿有这么多闲置的住房，好多消费者没有住房，就形成这么一种局面。一开始说是有价无市，也可以说是观望，就形成这么一个局面。