缪鸿裕，重庆美联营销策划有限公司、成都港美联房地产顾问有限公司区域董事，如此评价两个城市的房地产市场。

　　拆迁刺激20%的成交量

　　焦点网：缪总，您好！春节过后重庆房地产市场一直都是小阳春的状态，您怎么看待目前的市场，您认为这个小阳春会持续多久？

　　缪鸿裕：我认为产生小阳春的原因主要有两点：一是国家鼓励内需，首次购房首付款降低，整个银行信贷放松，从宏观上给了房地产较大的刺激。今年预计全国新增贷款为5.1万亿，但仅一、二月就有3.4万亿，以此看来，估计今年会超过5.1万亿这个数据。

　　其次，重庆的拆迁真正动起来了。你看最近几个月，解放碑这一片的拆迁速度很快，而且拆迁几乎都是采取的货币安置形式，这为市场新增了很多购买力，而且这部分人大多是首次购房，刚性需求。

　　焦点网：这部分人大概占到房屋交易量的多少？

　　缪鸿裕：最近我们公司收到很多都是拆迁赔偿开来的支票，大约占到20%左右，是一个不可小觑的量。

　　3500——4500元/平米最易接受

　　焦点网：20%的成交量来自拆迁的刚性需求，的确不可小觑，那您认为这个小阳春会持续多久？

　　缪鸿裕：这就要看刚才我提到的两大因素会持续多久。我估计今年银行贷款会超过5.1万亿，但是前两个月就有3.4万亿元，不可能持续按照前两个月的速度新增信贷，不然会导致通货膨胀、钱不值钱，因此，未来会放缓房贷速度。

　　尽管这样，重庆的刚性需求与全国相比还是不一样的，因为现在大量拆迁的存在。因此，未来重庆的房地产市场会好与其它地方。

　　焦点网：缪总对未来重庆房地产市场持乐观态度，但是毕竟是拆迁支撑起来了很大部分房地产市场，那么对房价和房源的要求估计和以往的小阳春会有所不一样？

　　缪鸿裕：对，2007年10月，几乎都是高价房卖得特别好，但是到今天的这个小阳春，都是3500——4500元/平米这样的房源卖得好，对拆迁购房者而言，他们几乎不会选择5000元/平米以上的房源，因为3500——4500元/平米这个价格可以让他们用拆迁补偿款和自己的一些积蓄买一套更大点的房子。

　　因此对开发商而言，选择在很好的地段做天价房是不现实，今年炒房毕竟太少。

　　重庆发展速度快2%

　　焦点网：缪总一直在负责重庆和成都两个城市，在您看来，在这两个城市购房有什么不一样？给我们的网友一些建议吧。

　　缪鸿裕：在重庆如果是自住的，什么时候买都没问题。但是租金情况而言，相同区域（比如解放碑与春熙路）相比较，目前重庆会比成都的租金少30%——40%左右，尽管两个城市的房价本身会有一定的差异，但是重庆房子的价值目前还是没有真正体现到租金上去。

　　焦点网：为什么差别会这么大？

　　缪鸿裕：租金没起来，是因为工资水平没涨起来，产业基础还比较低，这是重庆目前不得不承认的问题，但是，重庆每年的发展速度会比周边城市快2%左右，重庆的未来在西部肯定是最好的。那个时候，重庆不再只是重庆人的重庆。

　　如果说你已经60岁了，还想投资，那就选择成都，因为它可以让你收回更多的租金，如果你只有30岁，那就选择重庆吧，重庆的发展潜力绝对不可低估。

　　年内采取保守措施

　　焦点网：谢谢缪总，您对重庆房地产市场和城市未来的发展都是很有信心的，那么美联面对目前的市场今年什么样的打算？

　　缪鸿裕：短时间的市场情况还不明朗，今年会走得谨慎、保守一些。从美联进入重庆以来，只有在江北和南坪两个区有门店，今年我们会再选择1——2个区，九龙坡、大渡口或沙坪坝都有可能。我们的团队进可攻、退可守，主要还要根据市场情况而定。

　　焦点网：如何评价你们的团队？作为一个领导，您认为什么最重要？

　　缪鸿裕：重庆美联有5个二手房营销总监，他们从最开始一直到现在，大家合作得很默契，整个团队很稳定。我认为最重要的有三个方面：大家目标一样，所有事务有规矩可依、适量放权，不把自己的风格强加到别人身上。