香溪度是整个熙湖社区的一部二期分，它属位于熙湖的北部，。但是它的产品品质但是它是独立的。产品的形式也是不相同的。在熙湖一期的基础上，是应该有一个大踏步的前进，要提升上升了一个高度的。它香溪度的建筑形式大体上是六到九层的板式院洋房。产品里面大量的借鉴TOWN HOUSE别墅、洋房这样的优点，使之融合在板式式建筑里面，形成是一个具有洋房概念的住宅。利用六到九层，并不高，但是它小区的背北面或者以及西边是无没有任何视线遮挡，它是属于的绿化隔离带，这样一来，就我们就可以利用六到九层的因此具有一定的建筑高度，形成一个很好的景观的视野也比较好，遮挡物很少。，也，这个突显了项目的优越性也就凸显出来了。

　　从这个社区里面在香溪度的规划设计中，，要我们把周北面边的三千3000亩城市绿地公园，乃至西山的文化、西山的人脉、西山的资源环境都融入近来。西山，是北京人认为自然环境最好的地方，上风上水上海淀，现在应该开句玩笑，可以说是上风上水上香溪度了。香溪度周围的不仅是具有西山包括颐和园、昆明湖香山、西山、八大处、颐和园等等、圆明园湖里的湖水，是一个大的加湿器，。再配上我们项目北面的三千3000亩城市绿地公园，香溪度在这样的一个大的自然环境里面，要把它香溪度归成称为是一个具有公园的概念、公园的项目，一点也不为过。人：绿化带已经是在香溪度的设计理念就是要把周边的自然环境糅合融合进来，使之与社区内部的环境进行有效的沟通，我们认为这样才能够打造一个更高品质的产品。

　　【主持人】：您刚才也提到香溪度处于的板块是京西地区，这一块板块属于海淀区的田村地块，这个板块也是京西开发的热点板块，但是这个地方因为处于西山的风景带，土地放量不大，所以它一定程度上也限制了这一块区域的发展。您觉得这一块区域今后的发展潜力和它的优势在哪里？

　　【彭期磊】：我觉得这区域的地理优势非常的明显。海淀已经发展得很迅速了，区域向北已经扩展到了凤凰岭。但是山前部分现在我认为海淀的发展潜力已经在逐步减弱了。海淀区占土地面积比较大的项目的有几块：一是几个国家的大型公园，香山、颐和园、圆明园等，另外是一些各大中央机关，大学院校，还有就是各大医院等等。海淀区还有一个西郊机场，这是军队的专用机场。除掉这些占地，海淀其他可供开发的土地并不多了。西郊机场无形中，由于这些限制，无形中使海淀的正西部分，香山以东部分土地的开发受到了很大的抑制。限高，出不来。从目前的开发情况来看，海淀区西部的土地开发量是很少的。香溪度位于香山板块的南延板块。它可以看作是香山板块和玉泉路板块中间的桥梁。但是，香溪度的产品品质明显比玉泉路板块项目的产品品质要高很多。因为它周边的环境还是具有一定优势的，比这两个板块都要好。香山板块有它自身的环境优势，但是它自身的弱势还是比较明显，比如说交通配套，生活配套等等。香溪度的位置是集合了这两个板块的优点，向北就是3000亩城市绿地公园，公园过去是永定河引水渠，所以说香溪度向北是没有任何建筑遮挡视线的，具备了很好的观景视野。项目的南边也开始逐步发展起一些商业配套，交通配套也是正在逐步完善。

　　在来说下永定河的改造吧，这个是北京现在比较重视的一个改造项目。如果永定河的改造将来一旦成为事实，再加上永定河边上已经存在的3000亩城市绿地公园，这个区域的价值将会提升得特别快。这些价值可以说都是看得见摸得找的价值。因此，我们前段时间在内部“试了试刀，试了试盘” ，反响还是很大、很好的。来购房的基本都是一些对西边、对项目非常熟悉的人，同时也是非常认可香溪度的人。

　　教育和商业配套上不来，这是我们的弱项。尽管海淀有很多资源，但是它本身的配套稍微弱一点，这是一个现状。但是很多人不太理解，其实整个大势，商业是在后期发展的。原来承担一期开发的开发商，在田村地区发展，推进有一定的思路，他应该重点先推商业。在我们现在售楼处的正西面，将来会有一个十几万平米的商业配套。在熙湖一期的正南，沙石厂路的西侧这一带也有十几万平米的商业、写字楼配套，这样加起来就是小三十万平米的商业设施。在畅西园往东走，也就是说在现在的西郊粮库的对门，这里将来要规划一个大型的商业，有可能要引进沃尔玛等等类似的大型超市。如果有这些大型商业配套的支撑，田村地区的商业氛围立刻就会被带动起来。

　　再来看看交通，现在田村路、阜石路都是非常畅通的。阜石路建了一个从四环到五环的高架桥，这种高架桥的设计是现在北京交通规划上的一种进步，整个阜石路，不管是高架桥上面还是下面都非常畅通。现在，田村路也开始改造起来了。阜石路的主路，辅路，再加上田村路，这样一个交通网的交织，势必会使整个田村地区的交通配套更加完善。

　　【主持人】：听说地铁6号线要到这里？

　　【彭期磊】：地铁线正在规划中，还没有开始建。但是据说延长线会路过香溪度东侧。方向是从五路居奔门头沟走的。

　　【主持人】：这个要是建起来的话，对周边的带动肯定很大。因为轨道交通近几年对于一个小区的带动，一个地块的带动还是挺有效的。

　　【彭期磊】：在我们那里，其实轨道交通对我们香溪度这个盘意义不是很大。

　　【刘在为】：是的，因为香溪度针对的客户群跟城中心地带的客户群是完全不一样的。他应该是更重视西山地区的生态环境，追求的是健康生活，而且心态应该是追求闲置致感觉的。

　　【主持人】：请谷总帮我们介绍一下香溪度的一个目标客群？

　　【谷宇】：从客群方面，可以概括为“军、公、教、科”。区域的性质决定了这个人群的特点，这个区域的主要组成部分就是政府机关和军队，包括部队的后勤部、大院这些人群。这些人群的特点主要是从政人员，我们可以概括为“军”。“ 公”，就是公务员，一个是西边政府机关的公务人员，还有我们刻意把“公”的人群延伸到甘家口、阜成门一代，因为金融街就在阜成门到复兴门这一带，这里有很多政府机关的人员和金融机构的工作人员。“教”怎么解释呢？西边的高等学府特别多，很多老师、教授、学者也是我们一个重要的客户人群。至于说“科”，指的就是科技人群，比如中关村的这些精英人士。香溪度客群的总体特征，就是追求生活上的淡定从容，他们有一种积极向上的心态，能够顺势而为，在追求生活品质的同时，还追求一种心灵的闲适生活，香溪度刚好提供了这样一个环境，是这些人群的首选之地。

　　【主持人】：香溪度的产品很有特色。有一个名字叫板式院洋房，这是二期独有的？

　　【彭期磊】：板式院洋房是我们赋予项目的一个产品属性。为什么说板式院洋房呢？因为我们在板式建筑里面大量的借鉴了别墅、洋房的元素，整体的建筑形式、首层的三叠院落、空中院HOUSE、屋顶南北露台、以及坡屋顶的处理、全地下车库的设计等等，都是有别墅、洋房的概念的，这样就形成了一个具有板式高度的院洋房。有高度就有景观，在我们那里是观看西山的最佳地点，风和日丽的时候，爬上我们的四五层放眼望去，就可以看见香山和颐和园的佛香阁。我们的北面是3000亩城市绿地公园，3000亩是什么概念？一亩等于六百666.6平米，3000亩就是一百九十几万平米，一望无际的绿荫啊，负阳负氧离子的浓度我都不用讲，都可以去体会。现在，我们提两个概念：第一个是全成品洋房；第二个是实景园林。公园也好，香山也好，佛香阁也好，这些都是县城现成的。春夏秋冬可以看，早中晚都可以看，甚至是看得见摸得找的景色。这会是一个什么样的感觉？关于这个3000亩绿地公园，现在命名为小龙山国际体育文化院，原来的规划是刘总他们做过的，可以请他介绍一下情况。【刘在为】：小龙山国际体育文化院的北侧是沿着永定河的引水渠和田村北路之间，就在我们香溪度小区的正对面。从中间被汉旱河路分为东、西两区。两边的面积基本接近。东侧我们规划的是18栋的高尔夫球场。西侧以体育休闲为主，有高尔夫的练习场，有水上公园的健康娱乐项目，还有网球、篮球、极限运动，因为它北边本来就有一些山，我们开辟出一些极限运动区来，有攀岩，也有轮滑，登山，观景，野外休闲，这些规划都可以融入到整个的项目内。当时还考虑了香山的特点，做了一些采摘，做了一些果树园，整个北边近3000亩的绿地公园，可以给我们的社区居民提供全面的运动休闲资源。

　　【主持人】：我觉得这种资源是在市内的小区配套都无法比拟的。

　　【刘在为】：对。

　　【主持人】：您能再给我们讲讲香溪度小区园林的特点和设计理念。

　　【刘在为】：香溪度是融合整个西山大的生态环境和人文环境的人文社区，所以在前期的产品规划设计和建筑设计方面都突破了传统的规划布局和建筑固定的模式。它的采光、通风等很多都要求做得更加的健康、更加的让我们能够贴近自然，包括跟户外的交流、采光等方面，所以在这些方面来说，前期的建筑规划做得非常好，给我们园林的规划设计打了一个很好的基础。所以我们在整个社区内做景观规划的时候，有一个非常好的大环境。所以我们想得更多的是怎么样借助周围的大生态自然环境，做到把我们小区内的小环境与外界大环境更好更完美的交融。这是摆在我们景观设计师面前的最大的困难。这是需要解决的最大的问题，这也是我们设计的一个出发点。整个西山地区，它的历史遗迹，包括一些故事都非常多，这里作为北京历史非常悠久的皇家园林，是一个生态的休闲的园林，它的故事非常多，这里面我们没有必要详细的阐述这些东西。主要还是讲我们自己的项目。香溪度社区的整个布局是六栋九层的板楼，两个大的组团，中间是南北朝向的狭长地带，这一块我们作为一个会所，两个大组团，四个小组团，通过中间狭长的景观串联在一起。整个的布局来看，非常像我们北京传统的纸鸢风筝。我们也希望在这个小区居住的人的身心能够得到释放和放飞。我们结合整个环境，选用了风筝的整体造型，风筝上面两个翅膀，下面两个羽翼，中间从大门口一直到下面的景观，它的神曲度40度的串联在一起。整个组团的布局是这样，他达到一个目的，使整个小区内的整体的均衡性。无论我在哪栋楼哪个单元买套房，都能够跟其他的居住的单元，能够感觉到大致一致的景观效果。这也是开发商给我们提出的要求。希望不是说我是这个单元好，这栋楼好，我整个小区的景观非常的均匀，大家能够享受到的资源差不多，避免了选房的时候带来的一些不必要的问题。健康和和谐的居住区，人和自然的对话、融合是我们在这个小区整个景观设计最主要的理念。因为我们现在在中心城区，包括我们今天所处的海淀区的中关村地区，或者是清华大学的科技园区，都是人口相对比较密集的中心城区，学习工作非常集中的场合。在这种区域，可能跟我们现在今天要谈到的香溪度有一个非常本质的区别。一到了香溪度所在的田村区域，能够明显感觉到，首先是人少了，车辆也少了，喧嚣也减少了，远处抬头能够看到我们的香山。再结合北侧的大公园，很多绿化已经形成，有很多的植被，包括乔木和开花的灌木，已经感觉到我进入到这个区域了。现在在清华南门的科技园区，只有一个远眺的感觉。可是到了田村地区感觉到我已经进入到这个区域。这个小区大的建筑就是维和围合，再到每一个组团的维和围合，再到一个小院子的围合，把中国传统的家的概念做得非常充分。通过小院的下沉，带来了丰富的景观层次，这给了设计师很多发挥的空间。我站在小区的任何位置，看到的不是单独的庭院景观，是上下的立体。再如果有人参与进来，就形成了一幅非常生动的生活的图画。

　　【主持人】：就是把自然和人文融合在一起？

　　【刘在为】：对。尽可能的借鉴西山的大环境，在小区内形成景观上的层次落差，小区有潺潺的水声，鸟语花香，把这些自然的东西用柔和的手法引入到小区来。跟周围的大环境产生互动，这就是我们整个设计中一直在贯穿的思路。

　　【彭期磊】：人的需求是有几个层面。你买了房买了车，到了一定的年龄，一定的程度，你会发现你需要的是进退自如的境界。进，我们可以进到繁华的闹市，小资情调的酒吧、餐厅，品尝意大利的甜品，再去歌剧院看看图兰朵。但是也需要一个可以能退回的领域。不管中关村也好，CBD也好，你不会一直在这些世俗里面生活，你要回到非常自然、天然的状态。周末的早上，你知道我们香溪度的业主都干吗去了？我给你讲一个笑话，牵着狗上我们的绿地公园追兔子去。哈哈。一百九十几万平米的地方啊，到了礼拜六礼拜天，你别爬香山了，可以带着家人到里面去，你会发现里面很多野生的植被，野生的小动物。你从我们香溪度出门过一个路口，跨过北清路就是绿地公园，这是什么概念？近在咫尺啊。是每天、每时每刻都能触摸到的环境。

香溪度效果图

　　【主持人】：听说公园里还有一片湖是吗？

　　【刘在为】：是规划有一片水的，这片水域面积还不小。一百多亩地。最开始我们准备售楼处盖到湖里面，让你过来垂钓，洽谈的时候在山上。我们当时的想法很宏伟，鉴于形势的逼迫和市场的严酷。

　　【谷宇】：当时的想法是坐着缆车去看房，后来是划着船去看房。

　　【主持人】：问一下谷总，关于这个产品大概什么时候开盘？会是一个怎样的价格？

香溪度销售总监 谷宇

　　【谷宇】：开盘的时间预计在五一前后。至于价格方面，我也会根据市场形势的发展，给客户一个合理的价格出来。所以很值得客户们来重点关注下香溪度。

　　【彭期磊】：是不是底部了，包括这几天房地产股票大涨。焦点论坛的客户群很多，原来我跟焦点的同志聊过，我说其实这很简单，让你们定价，开发商不定价，把定价权利交给业主。大家觉得这个房子值多少钱，我们也觉得差不多，就是这个钱。但是我不知道我们的客户群在网上是属于过客的多还是属于真正的长期在论坛活跃的比较多。我给焦点提一个小要求，可以相应的做一些关于香溪度价格的调查。如果这个调查的数据我们认为基本上是合情合理的，那我们的价格一定会参考这部分数据，既然人家有一个心理预期，那我们一定就要给他一份回。我们是不会漫天要价的。就是房子涨，我们也不会漫天要价的。按照前一段时间万科王老先生说的一句话，一定要做有良心的地产商。经过金融危机以后，很多开发商心里面都成熟了，更加理性了。

　　【谷宇】：更加为客户着想，真正从客户的角度考虑。

　　【彭期磊】：对的，我们现在是因为它是现房，应该还是分一下，根据阶层。严格意义上来说是准现房。我们设想七月份到八月份入住，本来我们说提前，他们说打宽一点，就说大概七八月份住进来，就现住。看得见摸得着的。原来确实也有一个价格，现在北京市场变化比较大，我们不是想卖多高的价格，我们主要是想让大家买这个房子物有所值，成品房和实景园林都是看得见摸得找的东西价格不会太高，大体会在一万二到一万八之间。产品是高品质的，但是价格不会太离奇，这个谜底4月份有可能会揭晓。

　　【主持人】：现在来电来访量怎么样？

　　【谷宇】：情况非常好，三千多的客户来电来访量。

　　【彭期磊】：这次是香溪度在启动前在搜狐焦点网做第一次曝光。随着曝光率的提高，业主的认知度越高，我们的来访来电就会越多。因为网络本身就是一个渠道，sohu也是一个业主们比较关心的网站。

　　【主持人】：到时候会不会给我们搜狐网友一些特别的优惠？

　　【彭期磊】：应该是可以的，应该没有问题。

　　【主持人】：您的盘当时定位的时候没有受到9070的影响？

　　【彭期磊】：我们在9070之前。

　　【主持人】：所以还是比较稀缺的产品。

　　【彭期磊】：我觉得产品的稀缺是一方面。开发商的态度是第二方面。第三方面，业主的态度。

　　第一方面，产品的稀缺。因为我们产品定位就是从别墅到板式建筑之间的过渡产品，所以它借鉴了很多别墅的元素在里面。设计了一些比较经典的元素，比如说我们的首层三叠庭院，我们的空中院落等等。还有我们的景观峡谷会所也都是真正做到下沉6米的会所。整个楼盘的感觉，你在外面看是非常低调，不管是外立面还是什么，都很低调、沉稳、内敛。但是到了里面，你会觉得香溪度别有洞天。这里所说的内敛不光是我们这个楼盘的性格，也是整个西区的海淀，或者是中国文化、北京文化一个非常共有的东西，张扬不是我们民族的本性。看到开宝马，喝杯意大利咖啡的小资情，不是我们的情调。但是社会进步以后，这些行为都是完全自然的。我也经常这样做。但是我们的客群定位不是这样的小资情调。我们的客群，他们不希望在很显赫、张扬、外露财富的小区环境里面生活，他们会比较内敛、含蓄，儒家思想比较浓厚。他们追求的生活环境不管是建筑还是园林，都是在寻求一种自然的回归。

　　第二方面，开发商的态度。四年磨一剑。我们从来不说自己是楼王，从来不说自己是豪宅，我们甚至连大宅都不谈，我们只是一个面积稍微偏大一点的普通住宅。但是四年精心打造，设计方案推翻了三次。为什么我们叫全成品洋房呢，因为园林现在我们为什么不种了？我们想把实景园林做好，让你在买房的时候就能站在你们家的房子里面看香山和自己的园林。所有我们的树、植被全部是带冠移植。所有的小院全部是精装修。这是我们开发商的态度，对产品的用心，从细节上用心。

　　第三方面，业主的态度。这次金融危机对房地产的打击是非常大的。在北京我觉得房地产商真不容易。但是都熬过来了，没有听到说谁卷款跑了。在这种金融危机的情况之下，原来有一个传说，这次开两会，房地产列入十大振兴行业里面的最后一个，赶上末班车。最后是网上放出来风了，说房地产并没有列入十大振兴方案，没有赶上末班车。又没有赶上末班车，又是金融危机，为什么在整个行情里面，房地产最先复苏？我建议所有的业主，包括我所有的朋友，完全可以做一个家庭的投资分析，资产负债，拿出你所有花的钱，股票买了30万，债券买了20万，国库、房地产、汽车买了多少，谈了几个恋爱，投入了多少钱。这都可以列出来，你算算，三年五年谁的回报率最高。你再算算在金融风暴之下，谁贬值贬得最多，谁的抗跌性最强。

　　【主持人】：我前两天听一个中介的专家说，他投资的这些东西里，就是房地产赚钱，股票做了一二十年都亏了。

　　【彭期磊】：因为股票这个市场是庄家的市场，不是我们的散户市场。现在股票里面两三千万都不叫大佬。现在做了很多的理财产品，我当时也傻乎乎的，涨的时候涨了40%多。我说能不能取出来，他说不行，一定要到期才能期。我生生的见到有色金属，石油的行情从140一桶，跌到了现在40多块钱一桶。又告诉我，你放心，我们是保本的。所有的理财产品里面，其实中国人非常聪明，中国人理财的时候，从来都是不相信别人，中国人理财的思路从来都是相信自己的眼睛，相信自己的判断，但是往往是正确的。现在，来买我们房子的都是要结婚的人吗？不是。其实很多都是有房子的人跑我们那里看。可以说明买房投资是一个比较好的选择。不管是规避一个风险，还是做一个投资，不管是这个产品的稀缺性，还是将来北京的发展，都千万不能用老眼光来看。对于稀缺产品的判断，对行情的延判，这种态度可以看作是对自己的态度，对家人的态度，它关系到是否能让家人有一个很好的环生活环境，或者说很适宜的生活环境。这就是香溪度所说的度，一个是开发商的态度，第二个是开发商对业主的态度。第三个是业主对这个区域的态度。

　　【主持人】：好的，谢谢彭总、刘总和谷总的介绍，让我们觉得香溪度这个产品是一个拥有怡人的周边环境和园林景观的项目。希望广大的网友亲自去香溪度看一下产品，了解当地的区域和产品，再次感谢三位在百忙中在我们焦点网的平台跟网友们沟通，我们今天的访谈就到这里。谢谢。