3月12日上午9点，中坤集团董事长黄怒波做客人民网谈09年楼市变局。




[主持人]:各位网友大家上午好，欢迎您关注人民网“楼市热点面对面”的直播访谈节目，这是访谈系列节目的第八期，今天我们非常有幸的请到了中国市长协会会长助理、北京中坤投资集团总裁、地产界的著名诗人黄怒波先生！黄先生您好。  [09:18] 

[黄怒波]:主持人好、网友们好！  [09:18] 

[主持人]:在“两会”上住房和城乡建设部副部长齐冀提到，为农民工提供稳定的就业岗位及住房和城乡建设部从消费端和开发端对房地产采取积极的措施，请您预测一下，将会在哪些方面采取积极的措施，是否会包括商品房？  [09:19] 

[黄怒波]:这次“两会”上，委员们也认为房地产一定要改变，而且一定要向民生方面改变。齐部长讲的这个观点我也看了，这个观点是代表政府想法做出的表述，我觉得这个非常好，而且这个为下一个有序的房地产市场开了一个好头儿。  [09:21] 

[黄怒波]:他讲从消费端到开发建设端这个非常有意义，以前我们都是各管各的，但是现在这个统筹的措施是有意义的。“积极措施”现在很多政策也都出台了，积极措施不但是多，而且是很多，多的你要仔细的去“消化”。从两个方面看：（1）我们关注了多年的房地产问题，终于进入了一个不得不解决和进入上升通道解决的良性阶段。（2）现在的政策太多。这个政策多我们可能过一段还需要有调整，因为民生的问题，现在大家的呼声也很高，我们这届政府也很积极，就出台了很多的政策。到底哪些政策最后能够成立下来，还是有争议的，所以说代表也有很多不同的看法。但是有措施总比没有措施好。  [09:21] 

[黄怒波]:其实商品房的积极措施早就给了，早在两三年前，政府就一直在提出要降房价、稳定房价。这个就是积极措施，这个要保证健康稳定的房地产市场，你不能够饮鸠止渴，这个是以稳定房价为主。最近有一些论坛的观念也谈到这些问题，房价降是一个方面，没有问题。但是房地产市场不能大起大落，这个是什么意思呢？我觉得房价不应该过高，房地产商应该降下来，税费、土地都应该降下来，但是要降到一个程度，但是也不能为了降而降，我觉得要把房价稳定在一个合理的阶段，就是保护已经购房人的这些财产的安全。  [09:21] 

[主持人]:下面是一个中低收入群体话题的问题，目前中等偏低收入家庭仍然缺乏比较明确的保障性政策，他们既不能申请廉租房，又没有能力购买商品房，您认为如何保障这类人群的需求呢？  [09:23] 

[黄怒波]:这个问题是一个当下的问题，我们叫“夹心层”。这个问题是两个方面可以解决：（1）往上提一点。比如说把现在廉租房的标准，再往上升一升，这个人群够着了，也不要限的太低。（2）房价降一降。这个降价不是开发商单纯的行为，但是需要开发商带头，我们要在各个环节降价，政府要起到主导的作用。降的目的就是让夹心层买得起商品房。当他买不起商品房的时候，还可以进入廉租房市场。廉租房这个群体他就不考虑商品房了，能买得起的商品房的，他就不买廉租房了。所以说我们要把这个廉租房的标准宽松一些，让他们可以租。我觉得用政府的手段来解决“夹心层”的问题是最现实的。  [09:23] 

[主持人]:现在还给中低收入群体发放购房券，就是说在期限内购买限定面积的普通商品房，这个购房券可以抵减相当的金额，然后开发商收大这些购房券以后，可以抵减相应的税费等等。  [09:24] 

[黄怒波]:这个措施是有它的合理性，但是购房券的牵扯面太广，现在中低收入家庭买不起房怎么办？应该发放购房券，这个牵扯的面很广。这个税收是全民的、财富也是全民的，这个出现了一个社会公平的问题。还有一个就是，这个方法如果采取了，也就是暂时性的。像台湾、杭州发券都是一次性行为，对房地产市场会有一些帮助，但是它不适宜长期的实施，会带来新的社会问题。我觉得这个建议不太好实施，我也不太建议这样的政策，这个出来以后会有很多很多的问题。  [09:27] 

[主持人]:关于这些地产热点，我最近看到您在《英才》上发表了一篇文章，您认为“如果逃不开这轮经济周期的惩罚，企业的破产倒闭将是一种咎由自取的行为。”您怎么会有这样的感慨呢？  [09:28] 

[黄怒波]:我们现在是进入了几十年的改革，房地产业是改革背景下成长的很快的企业，又是民营企业比较集中的行业。房地产业给中国的城市化速度和中国的剧变起到了一个重大的作用，这条不能否认。还有一个就是中国的房地产业总体是健康的，不至于发生崩盘的现象。第三个就是在这个房地产业的发展当中，迅速崛起了一批企业或者是商人，在这个当中就出现了社会一直探讨的暴利问题，商人的天性是逐利，如果他不逐利他就是慈善家或者是天使，但是逐利在现代化社会里要有一个度，你这个度掌握不好的话就是给你带来惩罚。前几年全社会都在骂房地产商，其实这个行业的智商不高，这个行业就是非常的简单，是个人就可以做，是个行业就可以转到房地产业来做，所以这种情况下就出现了良莠不齐。  [09:28] 

[黄怒波]:首先大家在巨大的利润面前都昏头了，这个意思就是说，过高的推动了房价。当然我不能承认完全是房地产商的惟一责任，你从土地财政等方方面面都有责任，还有盲目的消费、过度的消费。大家在中国经济发展十年的时间当中，大家都认为以后会越来越好，这个时候政府买的房子越来越大，以致于政府出了一个“70、90”的政策。但是反过来房地产商不能逃避责任，就是说他提供了很多的房子，但是这个也有政府方面的责任。  [09:31] 

[黄怒波]:现在金融危机来，大家遇到了困难，但是你享受了暴利、快乐，你就要承担痛苦，所以说我觉得这个行业要经过这么一个洗礼，就是说谁获得暴利多，谁就得吐出来，谁拿的热地多谁就像热锅上的蚂蚁。我觉得这个是一个游戏，这个时候我同意很多观点，包括王石等人的观点，你不能把这个推给政府，你不能希望这个时候政府来救市，政府可以救行业，但是不能救开发商，要不然咱们怎么比较谁能生存下来呢？我觉得企业可以要利润，但是社会风险、暴利永远是一个双刃剑。美国次贷危机最大的一个问题就是追逐暴利，追求的贪婪了，就出现了金融危机。  [09:33] 

[主持人]:大连万达集团的董事长说，将有九成的开发商倒闭，您怎么认为？是不是太悲观了？  [09:33] 

[黄怒波]:我不知道当时他说话的背景是什么样的，但这肯定是悲观的。作为一个理智的判断，这个不能成立，如果九成的开发商倒闭，那背景很可能就是中国的经济全面倒闭了。因为它是中国经济的支柱产业之一，而且也是经济版块当中的一块。其实中国的经济没有问题，中国的房地产也是健康的。  [09:35] 

[黄怒波]:在这个情况下，我这么给你举一个例子，这两天我刚刚从美国回来，美国一看也是一片萧条，但是也是一片商机，因为美国的商务部部长说有一个数字，美国去年倒闭了15万家商场、商业，但是新开了10万到13万家，企业就是这样，有生有死才叫市场经济，如果在过去的计划经济就是只能生不能死。  [09:35] 

[黄怒波]:但是这样大量的倒闭也不至于，我有几个判断：（1）中国的土地供给没有失控。（2）土地的开发程序上必须达到投资额30%甚至40%你才能够预售，这个前期投资是有保障的。（3）从购房者来讲，必须首付款达到30%以上，这个避免了房地产市场链条发生雪崩式的效应。（4）中国的经济状况今年还可以“保八”，尤其是这4万亿投进去。有的专家说带动40万亿的投资，那么这次4万亿是大大的推进中国的城市化速度，土地在中国是很稀缺的，你想有地的在手里他怎么把它转卖掉，他不至于说没有人要了才会倒闭。我觉得如果这样说，有点吓人了，现在离这个情况还太远，我们还需要有信心。  [09:36] 

[主持人]:在金融危机中如果按6万家算的话，您认为有多少家倒闭呢？  [09:36] 

[黄怒波]:有4万家是注册的，因为在北京做要注册，到武汉做也要注册，当然了跨地域的比较少，还有就是注册了没有做，这个要抛掉一半。真正做项目的有1万家左右，我觉得倒闭30%不是一个坏事，因为这个行业智商不高，是个人可以做。在玩真的时候，你没有文化、你又没有战略能力，你又没有信用的话，肯定会垮台，我认为这个是好事。  [09:37] 

[主持人]:您能跟我们大家讲讲您的创新思路是什么？  [09:37] 

[黄怒波]:现在大家都在讲地产要转型。那这个地产转型转到哪去呢？转电子、还是转钢材什么的，你要做商业地产的话还没有转型，因为地产的概念很大。其实我们目前的问题大量的发生在住宅市场，为什么？（1）这个市场需求大。（2）缺口大，反过来利润就大。这个就像一块肉掉在海里了，无数的鲨鱼就来了，各种各样的鲨鱼都来抢这块肉。  [09:38] 

[黄怒波]:这个问题上，我觉得住宅市场矛盾就突出了，所以只要住宅用地地价就拍到天价，但是这样也有人敢拿，那最后怎么办呢？那就卖的比原来贵多少倍，这个就卖到市场上，然后钱由消费者掏。我们现在作为一个行业来说，要把这个地产商品细化，我们可以细化到住宅市场，比如说万科做住宅市场，一般人没有人做过他的。  [09:39] 

[主持人]:万科新公布的报表是9成的销冠。  [09:39] 

[黄怒波]:对。就是说这些可以留给他们来做，商业地产可以留给像万达那样的企业做，他们有一套成熟的模式。比如说像我们是做度假地产，还有做工业地产。就是说大家不要把利润点放在“一块肉”上，我们看看是不是还有其他的鱼什么的，我们做度假地产，这个是解决城乡一体化的问题，比如说我们都是在景区做。还有我们避开了社会的矛盾，廉租房这些人不去买这些度假地产，这些是给城市白领阶层以上的人买的，这个是鼓励消费的，这个会避开很多社会矛盾。我说地产商如果都这么去想，这个社会的结构会越来越完善，地产市场会越来越健康，所以我说出路是在这儿。  [09:40] 

[主持人]:我觉得您可能是做旅游地产最早的开发商之一吧。  [09:40] 

[黄怒波]:也有很多人做，保全也一直在做。还有华侨城，三亚现在整个做成一个度假的天堂了，现在赶上一个黄金游的计划，这个第一标志着我们进入小康社会。第二我们对拉动内需起了重要的作用。第三个全世界的政府没有推动这样的计划。在这样的背景下，我们做的旅游地产又赶上另外一个黄金的时期，我想这个应该是得益于从地产的住宅上突围。  [09:41] 

[主持人]:您的思路非常新，没有必要非要扎堆在住宅上。  [09:41] 

[黄怒波]:对。  [09:41] 

[主持人]:现在大家都觉得开发商的形象不好，我在地产这个行业有7年多，其实我有的时候挺为这些开发商打抱不平的。您说作为一个社会责任的方面，他们应该怎么表现呢？  [09:42] 

[黄怒波]:你提这个问题提的非常非常对，第一，确实开发商的整体形象在全世界都不好，不光是在中国，在美国也不好。尤其在中国不好，在中国不好有一个前提就是我们整体素质不是很高，这个要承认开发商的整体素质。但是有一个背景，就是因为这个行业是这些年经济改革开放当中惟一向民营企业全面开放的，比如说你其他的行业能源行业不给民营企业开放，这个是垄断的。所以说像我这样的诗人，还有挖煤的、还有做药的、饲料的大家都进入到这个行业里来，这个就参差不齐了。而且游戏规则不清晰，我们对房地产业的政策在摸索，很多人就本着不违法，我拿多高的利润你拿我没有办法。  [09:43] 

[黄怒波]:现在法律对什么是暴利没有界定，商人肯定是拿的钱越多越好。但是这个技术又不成熟，所以提供的住房就带来很多的问题，小区的问题很多，包括我们长河湾小区也会有不少的问题，对于我们来说也是一个摸索的阶段。因为我们这个队伍没有经验，还有物业管理行业的人才整个也非常的缺乏，老百姓是觉得拿着一辈子的钱或者是几代的人的钱买套房，你不能怪他。如果我买一个手机经常死机，我骂两句就罢了，下回换了就买别的品牌了。但是房子就没有办法换了，所以说第二个就是你暴利。  [09:44] 

[黄怒波]:第三、你不负责任。因为我们既然是公众人物，就会带来新的问题，大家会觉得你是飞扬跋扈、颐指气使，所以说房地产商总体的形象不是很好。但是反过来说房地产业也承担着很多社会责任，在汶川地震当中我们也做了很多的贡献。  [09:47] 

[主持人]:我知道您做了很多的慈善活动，能跟我们介绍一下吗？  [09:47] 

[黄怒波]:原来我们也建了很多的学校，像北大的教育基金，我立志要把他投到十个亿，现在已经拿了一个亿了。  [09:47] 

[主持人]:北大教育基金光是大学的还是包括中学、小学？  [09:48] 

[黄怒波]:光是大学。现在大学面临着很多的问题，国家拨的那点钱远远不能让大学正常的运转下去。现在大学竞争人才非常的激烈，这样北大或者就不能请来著名的教师，我们建立一个基金就是用于引进新的世界性的人才，此外文科教师的待遇很低，这个方面我希望这个基金能够补贴给文科的教师，所以说从中坤总体来看，下一步我们可能在我们的度假产业已经决定拿出5%的营业额捐助慈善事业，还有的项目是拿出10%的营业额来捐助慈善事业。  [09:49] 

[黄怒波]:今天我们的都江堰中学的20多个孩子正在美国，是中坤请去的。美国洛杉矶的方方面面非常的热情，有的把他们请到家里，有的去看望他们去联欢。虽然我们也很难，但是我们再难我们也不在乎这几十万、一百万，我们要让这些孩子们快乐。尤其是汶川地震已经过去了，大家不怎么关注的时候，我觉得我们要继续做，要让他们感觉到社会一直在关注，这个是地产企业应尽的社会责任。  [09:49] 

[主持人]:听您这么说我突然肃然起敬，我觉得您做了许多比较伟大的事。我看您接受其他媒体采访的时候，您现在也是非常困境的，您表示过这次经济危机要是能过去的话，下一轮的经济危机一定不会让自己难堪？这个是什么意思呢？  [09:50] 

[黄怒波]:其实我们现在也非常的困难，第一我们没有拿热地，所以没有把自己“噎死”，但是我们的资金链也受到了影响，现有的物业销售也非常困难，主要是市场销售低迷，我们的价格也就非常的低。这个对我们后续的资金产生了问题，这个打乱了以前所有的规划。  [09:52] 

[黄怒波]:当然总体来看，我们的大钟寺招商应该是比较顺利，但是也会受到一些影响。比如说大的百货店肯定进不来了，因为它也受影响了，它入驻到你这里的时候，也会受影响。所以我们原来天天都感觉是盛宴，突然有一天不行了，吃不到鲍鱼了，这个是真的不是一个恶梦，我相信这轮金融危机的教训，就是如果有下一轮金融危机，那个时侯你要活的舒服，就要把产生进行梳理。还有就是不要贪婪，做你能做的项目，别做你不能做的项目。  [09:54] 

[主持人]:您觉得经过这轮“洗牌”这个行业将发生什么样的变化？  [09:54] 

[黄怒波]:我第一个观点，认为这轮“洗牌”会发生变化，比如说一些企业就倒闭了，一些企业就挺过来，他也接受教训。当然这个行业变化最大的就是政策越来越完善，不像原来你不知道政府什么时候出政策，那个时候心里也不踏实，但是现在会稳定了。但是这个格局会变到哪去？这个变不到哪去了，因为那个时候他还会很贪婪。就是说这个问题上人的贪婪性、逐利性我是比较悲观的。你看我们现在经历了几次泡沫了，大家刚开始的时候都会说以后怎么怎么，但是还是非常的贪婪，我不太抱希望，它也可能不发生很大的格局变化，做来做去也是地产。有的人说不要预售制，那可以，你拿一个什么制出来。  [09:55] 

[主持人]:您前段时间说房地产的格局要发生什么变化？  [09:55] 

[黄怒波]:比如说第一个土地拍卖越来越清晰。第二个对税费越来越清晰。第三个对消费者的权力越来越保护。第四个对房价防止走向泡沫的速度上会有一系列的政策出来，这个时候就是一个公平的环境出来，这个时候靠寻租的行为来经营房地产会越来越困难。第五个对专业人才的需求。原来房地产是凑几个人凑起来就可以了，但是以后不行了，这个需要一个专业的队伍，职业的经理人这一层的人出来，我想规则主要是体现在这几个方面。就是你真的是一个地产商才可以进来，不是像原来那样鱼龙混杂。  [09:55] 

[主持人]:您对于中坤，您想怎么增加它的专业性。前两天万科的一篇文章说，他们认为他们的专业性很差，应该进一步加强自己的专业性，中坤在这方面怎么考虑呢？  [09:56] 

[黄怒波]:中坤集团的专业性分两个方面：（1）工程部、预算部肯定是专业的，但是他们也没有大型项目的管理经验，这个是需要管理人才，不是简单的职业人才。（2）在我们总裁办或者是高管的团队，需要房地产职业经验的培训。比如说市场分析，我们大的公司基本上都没有，按说应该有一个市场研究室，这个要从下一步发展的趋势，包括金融产品创新的趋势，包括对世界的节能、绿色建筑这个趋势都要进行分析。这个人才很缺、很缺。从中坤来看，整个房地产业是一个素质不高的行业，就是人才有专业，但是没有管理的这种职业的东西。  [09:56] 

[黄怒波]:所以我想这个跟中国的房地产市场发展很短的历史有关系，我想下一步主要的任务，是中国的房地产市场和它的瓶颈困接就是你突然发现没有人才。比如说我们原来就做住宅，你突然发现这个住宅你要自己管，但是这个物业怎么办？还有招商的时候商场需要管理，可是你从来没有做过这样商场，运营你怎么管？所以我们需要人才。但是现在又发展这么快，还需要方方面面的人才，这个是真正的问题，我觉得下一步很重要的就是有一批很重要的人才出现，就是说有一个阶层出现。  [09:56] 

[主持人]:知道您在美国成立了美国中坤公司，并且投资了美国洛杉矶地区的商业项目。开发了度假地区，然后我就想问您现在这两个项目目前是一个什么样的情况呢？  [09:57] 

[黄怒波]:这两个项目都受影响，在这种情况下，零售商的形式不好，招商也不好，这个都停下来了，这个还好办一些，这个影响不大。还有我们有一个牧场，我们想着明年动工，因为美国的市场要两三年恢复，动工建设期也需要两年，这个是我们到美国的一个尝试，反而对我们在中国也有启发。比如说美国的房地产市场专业化很强，我的公司不必什么人都有，我需要哪一方面的服务立刻就会有。比如说锄草，也有专门的公司来干。比如说这个土里有污染，马上就会有公司来干这个，他们的细分市场非常的细，这个也给我们提供了很多的经验。  [09:57] 

[黄怒波]:尤其是金融危机时刻，美国人更关注中国，他们希望跟中国人打交道，因为中国会肯定先“起飞”，我们现在也签了几个大的战略合作伙伴，我们要联手打造度假集团，在美国共同注资、在中国共同注资，就是中美双向的打造度假地产。其实我们到那里投资的实际目的，就是希望我们跟美国家里起一个发展的共同平台。  [09:58] 

[主持人]:国内大钟寺的项目要启动吗？  [09:58] 

[黄怒波]:今年5月到8月是开业期，总体看还是应该没有问题。但是像招商面临的问题，好在已经招商的退租的不是很多，这个位置可能还是很重要。还有一个看到了政府今年以来的力度很大，这个经济的信心越来越强，商家们都提前准备，所以大家对大钟寺的入住还是兴趣很大，但是也面临着一些商户的调整，还有短缺的资金要补上，应该说有困难，但是5月到8月开业是没有问题，这个是让我心里能睡得着觉的事。  [09:58] 

[主持人]:我知道您比较喜欢京剧，然后又是一种诗人的气质。那么您的爱好和您的这种诗人的身份，对于作为一个房地产开发商有什么帮助吗？  [09:58] 

[黄怒波]:当然有帮助了，第一你不能光是一个钱的奴隶，或者是企业的奴隶，你还有自己的一个情趣。反过来这个情趣让你不至于更堕落，或者是不至于自己更世俗，所以说诗歌我接触了很多很多优秀的诗人，我觉得不光中国的诗人，世界的诗人是受金钱污染的最小的人群之一，其他的很多人已经很难形容了，大家都在商场的圈里。但是反过来喜欢京剧，京剧是国粹，我是学文学的，像《大型赤壁》从舞美、唱词什么的都有很大的变化，我非常的感动，原来我对这些不抱什么希望。但是反过来你看到这些古老的戏种在创新，你要看到那么多人在坚持良心，在你内心的深处有一种道德的东西在约束你。还有一个我觉得地产商不能总那么没文化，你要有一点学问嘛。  [09:59] 

[主持人]:现在网友说如果我现在买了一个期房，万一变成烂尾了，有没有这种可能性？  [09:59] 

[黄怒波]:那是有可能的，你要看买谁的。我给他出一个招儿：“谁拿的热地最多、你不要买他的。”  [10:00] 

[主持人]:作为一个消费者他怎么知道谁拿了热地呢？  [10:00] 

[黄怒波]:起码要对很大的企业，要上市没有上市成功，但是手里有很多的热地。我再开一个玩笑，就是尤其对现在疯狂打折卖楼的要小心，我的观点是再降10%，总体降30%左右是没有问题的，那个时候才能真正的市场的购买力激发出来，但是不是说不计成本的降，那他一定要疯了。所以说这个时候买这些人的房子要小心，当然我给一个建议，就是还是要买品牌企业的房子。  [10:01] 

[黄怒波]:我想万科无论如何不会倒闭，他会有各种各样的问题，有些大的上市企业，因为他的信息都是透明的，但是购房者一定要小心，不要贪图便宜买疯狂打折的期房，这个要小心，要买就买现房。  [10:01] 

[主持人]:由于时间的关系我们就回答一位网友的问题，非常感谢黄总今天作客我们房产频道的直播节目。也非常感谢网友们对我们的关注，希望网友继续关注！  [10:01] 

[黄怒波]:谢谢主持人、谢谢各位网友！  [10:02]