孔锐：中国房地产行业最具推动力人物，现为建设部中国房地产暨土地营运交易会组委会秘书长和汉维中国总经理，也是房地产界的文化代表人物，无论是内地，还是港澳台，甚至是海外，凡是有华人的地方，凡是接触过房地产的人，几乎没有人不知道孔锐的。他在房地产界的地位举足轻重。2008年孔锐在中国地产奥斯卡上荣获了“中国房地产行业最具推动力人物”。

　　2009年2月11日下午，记者通过电话连线到广州，并对以"聚焦中国楼市为主题，把握地产轮动时机"而闻名的建设部中国房地产暨土地营运交易会组委会秘书长孔锐进行了电话采访。在访谈过程中， 一直保持保持低调的孔锐并对2009中国楼市的发展做出了介绍和展望，同时也谈到了人们对房地产行业目前所关心的话题。

　　记者： 孔锐先生，您作为中国房地产行业最具推动力人物，首先请谈一下2009年中国房地产将会是一个什么样的市场？

　　孔锐：对于2009年的房地产情势，经济与政策走向也都非常敏感，大家都希望能够预知今年的情况，做好最周全的准备。

　　现在有许多业界大腕，学者，以及从业人员都分别在自己博客与网站上，做了中国楼市的预测，哪些预测正确和不正确，我想大家都有了非常清楚的认识。2009年01月04日我已在新浪上发表了题为《2008疯狂楼市回归理性 2009房价下跌已成定局》和《2009中国楼市预测》,对2009年中国房地产发展谈出了自己的的看法。 2009年世界金融海啸来势汹汹，你可以从美国有线网电视新闻(CNN)上看到，美国有许多中产阶级的家庭，过去是捐赠救济金，今年则靠救济金过活。许多40多岁的白种壮年人士，居然排队领取社会福利过日子，这是从来没有的现象，惨状难以想象。前不久，连日本的丰田汽车都遭遇了70年来的第一次亏损，而且纽约华尔街大亨Madoff(莫达夫)的诈骗案，使得许多美国主流犹太精英份子，主流慈善基金都蒙受大损失，随着调查工作的推进，损失的人数会越来越多，这个事件将使得欧美一些精英份子，短时间内无法再做大投资，而且对一些慈善机构的捐款，也会大幅度减少。此外，在2008年底，在希腊发生的年轻人暴动事件，也在2009年初，随着大家对经济，对政府的不满，暴动将蔓延到其它欧洲国家。 这次世界金融危机所造成全球的经济萧条对中国所造成的后果，也比许多人预测的严重得多。高收入、高产值的金融行业损失影响在一定程度上，也影响到了实体经济，由于世界市场不好，造成中国的许多外销企业，原材料行业，矿场和工厂关门，失业人数增加，餐饮、旅游酒店、高档会所等，连带受到影响。而2009年，许多大学毕业生找不到工作，股市一路走低，中国政府4万亿的振兴方案在短期内也很难起到大作用。

　　目前，虽然许多国家的银行都降低利息，并且许多国家都在设法推出鼓励消费、鼓励出口、鼓励投资，推动这三大经济马车的政策，但是大环境实在太差了，而这个现象会在中国造成许多想购置房产的人，暂时不敢进场，因为一旦买入，变卖困难；而高档物业也会随着在华外籍人士收入的减少，造成租赁市场也转坏；同时，用外资购买中国房产的人数，也将大幅度减少。

　　我认为，中国房地产行业从2009年初开始会出现的房地产买气不振，第一季度将是房地产市场最坏的时候。到了第二季度初期，市场才会平缓，到第三季度，市场才会看到政府刺激方案的好处，到第四季度，房地产回暖一些，但是不会在价格上有强力反弹。我也可以判断，今年五一假期旅游市场将不好，我建议一些靠旅游为主要收入的产业要提前做好准备。

　　房地产与股市好的时候，是卖方市场，供不应求，今天不买明天后悔，房价节节高升。但现在是买家的市场，房价继续在降，今天买入，明天可能会后悔，因此2009年只有买家市场，而所谓的买家市场就是买符合买家需求的产品，符合买家要求的工程质量，符合买家期待的价格，符合买家希望的物业服务质量的房产，这样才会出手买入。一些炒作，有名无实的房地产产品将会被消费者唾弃。 总而言之，我和许多房地产行业从业人员，与中国政府的看法一样，都希望鼓励老百姓置业，让2009的房地产能够和以往一样，带动国民经济增长。但是在大经济环境萧条、股市继续熊市、城市老百姓失业、大量农民工闲置、新毕业大学生不易就业、许多企业缩减员工福利与薪酬的情况下，恐怕难从心愿。我估计未来一段时间，除非房价下降程度加大，否则房地产交易量仍将疲惫，就连一些大腕经营的大型的房地产开发商由于资金短缺，将也会发生周转问题，情况很槽，我们从业人员必须要有足够的心理准备与现金流，才能度过好这个春天。 中国有一句老话，识时务者为俊杰！我建议房地产行业的从业人员，应在2009年第一季度内，尽量的减少不必要的个人支出，甚至做好能够过一阵子无收入生活的打算。对于没有现金支撑力的开发商，我建议趁早割肉出场，留住元气，等到下半年年市场情况好转后，再“重出江湖”。

　　记者： 现在各媒体都对“各大银行出台的存量房优惠实施细则”给予了报道，您对此有何见解？

　　孔锐：新年伊始，四大国有银行发出存量房贷利率可以打七折的声音，此前一些中小银行也早已以各种形式给存量房贷最低折扣。可具体到不同的银行不同的贷款客户，能否享受七折房贷利率却依然不够明确，贷款买房的市民纷纷打算，尽量争取到最低利率，否则可以考虑转按揭。

　　尽管四大国有银行以及一些股份制银行已经陆续承诺，存量房贷原则上也可享受在基准利率基础上打七折的最优惠利率，但具体到每个客户的执行却依然有点“难”，—首套房、普通自住房、贷款余额、信用记录都成了打折前的一座座大山。

　　下面我们看看各家银行存量房贷优惠利率政策及其执行情况：

　　建设银行 1月4日到2月22日受理申请，须曾享受基准利率0.85倍优惠；近两年内贷款拖欠不超过2期；重新定价日起无拖欠贷款余额、不存在违约行为；重新定价日起不超过2笔以上贷款未还清。

　　农业银行 初始贷款发放金额在30万元(含)以上自动调整。借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，将不受理其利率调整申请。

　　光大银行 贷款余额达到30万元，可申请调整七折利率。

　　兴业银行 首套普通住房，无逾期贷款记录，申请通过审批后可调整。

　　上海银行 贷款余额达到30万元，可申请调整七折利率。

　　工商银行“总行正在制定新的存量房贷利率优惠政策，预计近期就会出台具体的利率优惠细则。”

　　中国银行 中行总行要求各分行结合自身实际和同业情况，自行作出规定。中行上海分行则表示，客户可到贷款经办行提交申请，如果审核通过，将可以享受7折优惠利率。

　　自2008年10月27日房贷新政公布后，之前已在商业银行贷款买房的，其个人房贷客户利率(下称存量房贷)能否享受优惠利率，就成了市民关注的焦点。直到2009年元旦假期，新华社发布消息称，房贷份额最大的中、农、工、建四大银行已出台政策，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。

　　但到过完年正式上班，仅建行上海分行已正式开始受理存量房贷客户的申请，受理期限为1月4日到2月22日，至于工行总行则表示尚未有具体细则可公布，预计近期将公布。中行上海95566及农行上海95599客服则让直接与贷款经办行联系，确认能享受何种优惠。另据新华社报道，中国银行上海分行表示，客户可到贷款经办行提交申请，如果审核通过，将可以享受7折优惠利率。

　　据了解，建行存量房贷客户需带齐资料，到贷款经办行提交贷款利率调整申请，能否获得最低七折的优惠利率需银行审核。其给出的4个条件是：之前必须是享受基准利率0.85倍优惠的存量客户；近两年内贷款拖欠不超过2期；重新定价日起无拖欠贷款余额、不存在违约行为；重新定价日起不超过2笔以上商业贷款未还清。该行一网点工作人员还透露，对于一年以内贷款，只要没有两期以上的逾期记录，应该会自动调整。

　　至于农行，其总行层面关于存量房贷的相关政策去年10月28日已公布：一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种不符合自动调整条件的，则可递交申请，由银行决定是否可享受于优惠利率。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。

　　“这里面肯定有一个甄别，行内认定的优质客户，信用好的客户肯定能享受到最大的优惠。” “再说回来，如果所有人都享受七折，银行也吃不消。”

　　从政策来看，监管部门此次并没有“一刀切”，各商业银行总行也没有一刀切，而是纷纷把审核的权限下放到分行，而有的分行则将审批权又下放到了支行。建行有关负责人就明确表示，建行总行要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、楼盘、客户，合理评估贷款风险自行决定，并要体现差别化的执行要求。

　　具体到执行层面，各行也采取了分类对待的原则，如有的银行就明确优质客户申请一般能够获批，其他客户则要从其收入状况、信用状况加以区别，可分别给予7.5折或8折乃至7折的优惠。

　　有的银行还采取了贷款额的限制，如农行明确必须是初始贷款金额为30万元方可自动调整，光大等银行公布的条件则是贷款余额达到30万元，即截至目前商业贷款余额要超过30万元，才能申请享受7折优惠。这其中要明确的是，如个人客户办的是组合贷款，公积金贷款余额并不能计算进30万元内。

　　据了解，目前工行执行方案细则的初稿已经成形，但还在内部征询意见以进一步完善。从讨论稿初步框架内容来看，在该执行标准下，此次工行优惠覆盖范围还是比较大的，大部分信用良好的客户都可以享受到房贷利率的7折优惠。

　　据介绍，工行将对购买首套住房的优质客户给予7折利率优惠，而工行的“优质客户”标准将比较宽松。

　　按照初步版本，此次优惠折扣对于客户的标准并不会以贷款余额作为评判标准，主要标准还是在于顾客的信用记录，只要信用记录良好，一般都能够符合申请7折利率优惠的标准。

　　工行将在一定额度的基础上，对部分客户的贷款利率进行自动调整，而其余客户则要自己前往具体贷款经办支行申请。

　　这一政策和此前中国农业银行(以下简称：农行)公布的政策类似，农行规定，贷款余额30万元以上的客户将自动转成7折优惠。预计工行的自动调整门槛相比农行可能会有所提高。

　　另外，在工行这一执行标准中，并没有出现某些银行在具体操作过程中要求客户具有一定金额存款、办理信用卡等附加条件。

　　在目前已经出台的银行的存量房贷细则中，条件最宽松的是中国建设银行，只要信用状况良好(符合银行给出的三条准则)，原房贷享受8.5折的客户都可以获得7折的优惠房贷利率。

　　而标准最高的银行是浦发银行，只有信用评分“一般级”以上客户才能享受到最低下浮30%的优惠利率，昨天有商业贷款额20万元的购房者余先生在咨询过程中，被贷款行明确告知不能享受7折下浮利率。

　　四大行中，已经有三家公布细则

　　记者昨日从中国银行北京分行获悉，中行将开始受理消费者存量房贷利率调整的申请。至此在工农中建四大国有商业银行中，已经有三家公布了存量房贷细则。

　　中行的具体优惠措施是，对于2008年10月27日前(含)发放的、原住房贷款利率执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，在还款期内无不良记录的，且调整当日无逾期的借款人，可以向原贷款经办行提出书面申请。中行表示，在考虑借款人信用情况、贷款房屋抵押登记办理情况以及是否为中行优质客户等综合因素后，再给予中行享受最低利率下浮的优惠。

　　而农行、建行此前也公布了具体措施。农行是对贷款在30万以上、连续90天没有不良还款记录，过去就享受8.5折优惠的贷款人，农行将自动给予其7折优惠；但贷款额在30万以下的贷款人也可以递交申请。

　　建行的措施与中行大致相同，不过建行表示，除了上述条件外，还将依据借款人的资质、借款人是否有使用建行的其他产品例如信用卡、购买基金等条件，对申请人实行差别化的政策。申请人从正式申请到房贷利率调整完毕，需要约20个工作日。

　　此外，工行有关存量房贷利率优惠政策仍然在制订中，预计近期就会出台具体的利率优惠细则。

　　继农行、光大银行之后，交通银行也出台了房贷细则。出于对自身经营和风险控制之间平衡的不同考虑，商业银行在把握央行房贷新政时的松紧程度由此出现分化。

　　交行房贷新政实施细则规定对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%；其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件规定。广受关注的“存量”和“增量”问题，交行实施细则中并无明确规定。“对存量客户利率如何调整正在研究制定中。”上述人士表示，“存量客户肯定不可能与新增客户一视同仁，而是要根据客户具体情况等具体区分。”

　　根据中国人民银行10月22日出台的房贷新政，“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。”在当天同时下发给各主要商业银行的通知中，央行明确要求各商业银行根据自身情况制定实施细则，因此在对“存量”和“增量”的把握成为此次商业银行制定房贷实施细则的难点。

　　根据农行此前出台的实施细则，新政出台前的个人住房贷款有两种调整方式：一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准的，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的明年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期纪录的，农行将不受理其利率调整申请。

　　而光大银行则规定，对于新政出台前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，借款人可于12月15日前提交书面利率调整申请，是否享受优惠利率，视不同情况而定。对此前执行基准利率或下浮利率(基准利率优惠15%)的贷款，若借款人未提出调低利率申请或审批未通过的，只要符合相应条件，会将执行利率调整为基准利率的0.82倍(即优惠18%)。所有已发放的商业性个人住房贷款，调整后利率均从2009年1月1日起执行。

　　以全国性商业银行为首，陆续有各自相关的房贷新政实施要点推出。而偏居一方的城市商业银行，久未有所行动。小银行并不是太积极要推出所谓细则，因为在竞争中并没有多大优势。“只要和同业保持类似的步调，不至于对客户基础有太大影响就行。具体要看看其他大行的情况再说。”

　　从招行95555热线获悉，该行新房贷细则已从11月1日起正式实施，首次购房且购房面积在90平方米以下的购房人，首付比例为20%，且可获得30%的优惠利率。而第二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。

　　招行介绍，目前5年期以上贷款利率为7.2%，按此利率计算，30%的利率优惠后达到5.04%，比新政前按揭的最低优惠利率6.35%低了1.31个百分点，甚至低于目前的5年期存款利率5.13%。

　　从中信银行、兴业银行等股份制银行获悉，这些银行的新房贷细则正在制定当中，房贷政策暂时按照原来的利率最高优惠15%执行。

　　犹抱琵琶半遮面！继央行决定本月27日正式实施房贷优惠政策后，有消息称，光大银行也出台了房贷优惠细则，这也是农业银行于29日公布优惠细则后，第二家出台细则的银行。

　　从农行获悉，该行房贷新规定规定，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。另据了解，农行还重点明确了新政出台前个人住房贷款的利率调整政策。具体有两种方式，一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　相比之下，光大银行可优惠的对象范围更扩大，但优惠利率空间不大。对于2008年11月27日以前发放的房贷且未偿还部分，借款人于今年12月15日之前可递交书面申请。如果存量房贷执行的是基准利率或者利率的0.85倍，符合相应条件可以执行基准利率的0.82倍。所有已发放的商业性个人住房贷款，调整后利率均从2009年1月1日起执行。

　　而对于二套房，光大银行还规定，如果买二套房，也就是此前在银行有1笔未结清房贷，如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。但光大银行没有对符合条件做出更详细说明。

　　这些救市的新政。不过我个人觉得，新政是新政，但是不是换汤不换药就不知道了，7折优惠看起来很诱人，但是大家稍微了解就知道了，优惠是优惠了，但是贷款的限度还是有设置了，房贷一般都是些平头百姓，高于三十万才能享受7折优惠，低于三十万只能8.5折，从收益和效率的角度来讲，银行肯定更钟情于“大客户”。一笔上千万元的贷款和一笔几十万元的贷款相比，银行付出的成本可能差不多，但获得的收益却天壤之别。反正，公说公有理，婆说婆有理吧，不管银行的行为是商业行为还是惠民政策，但本人认为，这样的做法是不可取的，诚然，将信誉不佳者拒之门外理所当然，但是不能以大小客户分类啊！这就说明银行“只以赚钱为中心”，虽说银行不是慈善机构，但这也反映了银行的垄断性，折射出垄断的弊端。这样区分大小房贷者，看似合情合法，但实则拐着弯榨了老房贷小客户。部分银行却只从自己赚钱的角度出发而漠视社会义务，要让钱多的大客户能享受更多优惠，钱少的小客户仍然要承受高利率。说到底，这是已经享受了全民的好处却还要全民继续为他们“作贡献”。

　　部分银行可能在打这样的算盘，现在可以把从小客户身上捞到的利润，用来弥补为大客户让利带来的损失。这其实可以称作“劫贫济富”的山寨版了。

　　记者：现在很多人对建设部是否向国务院提交房地产振兴规划有很多不同的说法，您是怎么理解的？

　　孔锐：我们都希望住房和城乡建设部将“房地产业长期发展规划”上报到国务院的批准通过。这样房地产行业在2009年的下半年就会慢慢好转。尤其是房地产市场在2008年下行的经济走势中艰难前行。尽管2008年下半年，政府出台的房地产政策出现大掉头，各地方政府的“救市”呼吁也甚嚣尘上，但政策的效果尚不明显。在这种背景下，大家都期待着住房和城乡建设部长期发展规划尽快出炉。“不管是从企业来说，还是从政府和消费者来说，都希望中国的房地产市场有一个新的发展，这个事情是确定的。但最后以“长期规划”的出现，还是以“振兴规划”出现，这个只是形式问题，并不重要。”这个规划的总体原则要能以长期发展的思路与策略为中心，达到改变目前房地产行业只有“短期调控”而无“长期发展”的这一单一现状。所以房地产业振兴规划如果能在人大会之前或人大会上表决，那么三月份肯定会有结果。

　　中国的房地产业确实需要一个长期发展规划和振兴规划，通过这样的规划将房地产的发展方向等一系列问题作出一个系统的界定。但在中央政府层面出台全国性的财税刺激措施的空间已经不大，房地产的振兴主要应靠地方政府的刺激政策。 按照现在的成交量计算，我国房地产市场的库存要花两年时间才能消化掉，这非常危险。万一房地产商降价也不能增加销售量怎么办？“我觉得中国楼市还有两个杀手锏：一个是购房贷款抵个税，一个是购房落户。我觉得可以把这两个政策作为比较好的预案推出来。”

　　记者：近期某些媒体对有关“专家”对中国楼市下达的“中国五大城市《楼市病危通知单》”给予了报道，您是如何去看待的？

　　孔锐：关于中国楼市，现在已经不是什么新鲜话题了，百家争鸣，百花齐放，各大“家”各有各的说法，总之是2009年中国楼市这一头牛，有的说三条腿，有的说三只耳朵。更有甚者，给这头牛开出了“病危通知”！有点常识的人都知道，医院开出病危通知，那就是要挂了。这5大楼市真的要死了吗？给5大楼市开出病危通知，是言过其实？是片面之词？还是危言耸听？我认为是“纯属虚构，完全是胡编乱造”。《通知单》一文引用易居中国的一组数据对五大楼市下了病危通知，其情可嘉，其实可疑。观点如下：

　　“‘易居中国’发布的最新报告显示，宁波、重庆、成都、北京、南京5个城市成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑的重灾区，成交量比2007年分别下滑了61.9%、54.9%、49%、39.2%、39.1%。 这是一组非常重要的数字，是一组政府、房地产商、买房人，这搏弈于中国房地产市场的三方，三个不同的利益实体，都必须密切关注的数字。它是决定政府对策、房地产商定价、买房人买还是不买的决策基础，稍一不慎便会酿成大错的，生死攸关的一组数字。

　　这数字够吓人的。成交量跌幅最小的也接近40%。跌幅20%就是巨跌了，将跌幅40%称作“房灾”，绝非危言耸听。”而成都晚报的一名记者在给我的新浪博客中留言说：“易居中国数据采集确实存在问题，其严重缩水的数据和信口开河的观点，实在让人大跌眼镜！至于媒体夸大成“病危”一说，纯粹是危言耸听、吸引眼球、不负责任！其实，在民声被放开来，这个社会已经进入了观点、主意满天飞的时代，持有的人并不见得就是有主见的人，听者也不见得就都没有主张……买房，始终是在买自己的房，过自己的日子。所以说，任何一个楼市，都不怕被人说；任何一个“专家”，都不要奢望去影响每一个购房者。”

　　下面且让我们来看看这五大楼市在08年的相关数据：

　　宁波

　　据中国行业研究网的数据显示，2008年宁波新建住房第一季度同比价格涨幅为18.9%，和海口并列排名全国第二。这个数字还不足以给我们直观的认识吗？21世纪不动产(21世纪不动产博客)宁波区域资深顾问刘士礼引用了业内呼声较高的观点：跌，不大可能；暴涨，很难。2008年宁波房价总体比较平稳，相比广东、上海等城市，由于民间资本较为雄厚，宁波房价抗跌性比较强。业内相对比较看好，调查及官网都相对乐观的宁波，怎会一命呜呼？《通知单》一文的数据来源是否准确？期望广大网友“人肉”它。

　　重庆

　　重庆晚报09年1月份的统计数字显示：市国土房管局的分析报称，08全年商品住房市场销量回归正常发展水平，销量位居全国40个大中城市第三位，房价稳中有升。也就是说08年还活的好好的了！那怎么就要死翘翘了呢？是他杀？还是服毒自杀？欲知详情请查看新华网重庆频道《2008重庆楼市报告：成交量全国第三住房建面均价3835》。

　　成都

　　成都楼市经过2008年整整一年的调整、降价,楼市泡沫基本消除。以往曾经被急速抬高的片区,如今也基本回到了合理的价位。尽管各大机构给出的预测有一定分歧，但总体认为最快2009年楼市或将向好。2008年11-12月以来市区住宅成交量出现了一定的回升，这表明成都潜在购买力依然存在且较强、已显现松动下手迹象。国家机构则更为乐观，在当前诸多利好政策的背景下以及后续利好仍将不断出台的情况下，市场观望氛围可望逐步散去，考虑政策效应3-6月的时滞因素，或许最早2009年上半年就能看到楼市回暖的曙光。

　　南京

　　据南京房产局公布的数据显示：“今年1月份全市商品房成交均价5719元/平方米，与去年1月份成交价格同比涨5%，与去年12月份环比下降4.9%,约降280元/平方米，价格继续保持略有降低、小幅回调的趋势。”这说明官方对08年的行情还是相对乐观的哪来病危一说？

　　北京

　　业内专家分析，2008年，城市化和土地紧缺造成的北京房地产市场的供求矛盾尚未解决，加之奥运题材的兑现，北京房价依然存在上涨动力；但是频频出招的紧缩性宏观调控、以增加有效供给为宗旨的住房保障，正在改变市场预期，增加了有利于买方的筹码。国家的信心也是民众的信心！

　　投资者的信心来自政府的信心

　　房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。保持房地产业的健康发展，对于稳定经济发展大局具有重要意义。如果房地产市场持续低迷，相关行业都会受到影响。加之目前世界经济增长明显放缓已开始影响我国经济发展，保持房地产业稳步发展更显得重要。

　　市场信心的恢复，最关键的当然是消费者信心的恢复。而最快、最直接反映消费者信心变化的，莫过于目前敏锐的地产股投资者(现在仍有钱又还敢投入股市的，才是真正的投资者，而不是前一两年的跟风投机者)。从目前地产股走势看，整体向上的趋势明显，曾经极度深寒的信心，正在逐渐融化坚冰。投资者的信心最直接的来自政府层面，目前中国倾一国之力来拉动经济的增长、保障楼市的稳定，房地产利好政策持续出台，没有理由继续担心楼市继续深度低迷。

　　政府救市救的就是成交量

　　《病危通知》以一组惊悚的成交量下降数字就给五大城市下了病危通知，是否言过其实？医学上还有假性休克一说。政策一般都纯在滞后性，仅以一年的成交量论定生死这不是粗心大意，而是纯属虚构。

　　中央已连续出台的系列政策，都表明了房地产作为国民经济支柱产业和扩大内需的重要性。从宏观经济的角度来看，政府需要依靠房地产拉动居民需求。通过对策的研究不难发现，“价稳量增”是政府在2008年密集出台政策的主基调，对首次置业者减免税费、银行利率大幅调低，都是减轻购房者的负担，其目的都是刺激需求，提高成交量。不难预见，2009年，政府救市的政策方向，仍然会延续上一年的路径。房地产成交量之所以在当前的市场状况下成为重要的观测指标，这主要是因为，如果房地产成交量持续低迷，房地产企业资金难以回笼，房地产投资将快速下滑，此外，成交量低迷会造成房地产开发贷款的坏账风险，未来银行对房地产开发企业的信贷支持将进一步收紧，从此造成房地产市场的恶性循环，房地产市场陷入长期调整不可避免。

　　根据政府政策意图，房地产市场未来最优的发展路径是：房价小幅下降(10%-20%)，成交量快速回升。这无论对于宏观经济还是房地产企业都将是极大利好。

　　开发商不是脑子进水，会进行自救行动

　　成交量的回升，直接受宏观经济走势的制约。2009年中国经济仍将面对诸多困难，但在中国政府一系列政策出台刺激下，宏观经济可望止住快速下滑趋势，明年保8%的增长率是可以实现的。目前很多开发商已开始减少开发规模，同时由于地价和建材价格大幅下降，未来的开发成本将会下降，因此开发商的资金压力将有所减轻，明年会以消化近年存货为主。虽然经济的不明朗影响了消费者的消费意愿，但预计在众多利好政策的刺激下，消费者的置业信心将会逐渐恢复。

　　山林大了，什么鸟都有，当然言论自由，我们也没有去评论他们的对错，但要用事实说话，我们找到他所谓的五大楼市病危的原始数据的反向证据，那就说明他的观点站不住脚嘛，凡事不能只看表面。那篇文章草率的就给五大楼市贴上了死亡的标签，难免草菅“楼”命。我们都知道，政策的实施具有它的滞后性，它不象电棒，一触就麻。2008年中国政府专门就中国的楼市频繁出招救市，地方政府也推出了相应救市措施，但这些政策都有一定的短期调控趋势，所以只是昙花一现，之后又恢复原状，远不能刺激需求，从而令房地产投资和地方财政进一步恶化。所以才会有这样的悲观现象出现。

　　记者：最近网友热议的“关于北京是否适合‘购房入户’”一事，您对这个“购房入户”是如何看的呢？它将会产生什么附带作用？

　　孔锐：我也有关注，我们用一种很直观的理解就是：要想在北京入户，就要花较高的费用去买房子。这是非常不合理的，这样是对外地人的一种歧视，应该重视这样的事情，这很有可能又是另一种攀比或者分化的衍生苗头，慎重！一旦存在歧视政策，必将导致很多社会问题的发生。我个人认为不可行。

　　“购房落户”是诸多地方几年前采用、但后来又被一些地方相继取消的政策，在几个月来各地房地产市场持续低迷的背景下，各地方政府纷纷开始新一轮的救市行动。开始重新“启用”这一政策，并开始被一些大城市视为拯救房市的利器。

　　成都市于2008年12月12日正式开办“购房落户”新政之后，武汉于今年1月19日发布了“购房落户”新政的细则。细则中，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题均进行了明确。重庆也于1月20日适时推出“2009年房地产市场刺激新政17条”(其中有放宽外来购房者入户限制的相关内容)。尽管上海市政府日前否认出台“蓝印户口政策”刺激楼市，但口径仍留有余地，表示“会根据市场变化，及时研究出台新的政策”。所以说“购房落户”在北京和上海来说应该是没戏了的。柑橘要种在适合它生长的地方，才会长的甜，水土不服是长不好的。

　　记者：您认为买房是现在出手好，还是再等等，是等到六月，还是到今年年底？

　　孔锐：这个不好说，因为房子不是像其他产品，买房是扎在那了，它不像买个桌子椅子，还可以搬来搬去的，一般看好了，交通方便，地理位置好，中意了就买了，贵点也得买啊，等最便宜的时候，可能已经买不到那样的位置了。还有三月份的人大会议是不能忽视的，我们不能不考虑政府会出新的政策，如果在那个时候出台新的刺激政策，等到六月份的时候，可能房子涨价了，也可能买的人多了，买不到自己需要的房子了。

　　中国的经济少了房地产那就不成样了，房地产对GDP增长的贡献大概20%，中国去年的GDP增长是9%，这样房地产就占了1.8%，如果去年中国房地产就崩盘了的话，那这1.8%也就打水漂了，所以说中央政府肯定会用更强，更宏观的手段拯救中国经济的，要拉动中国经济的增长，没有房地产是不行的。

　　记者：谢谢接受我们的采访。作为高度关注中国楼市的孔锐，也得到了中国媒体对孔锐的关注，有的媒体还联合推出大型系列专题--《孔锐与楼市的高端对话》，有的媒体还并组织记者团队亲历采访，力求能够真实展现出孔锐与中国楼市的个性与风采，让公众了解孔锐对中国楼市的所思所想。并以此理清楼市脉络，描绘出一幅中国楼市的全景图。今年的房地产也一定会给我们惊喜，可能会回暖，也或许会保持现状。但不管怎样，我们都在关注中国房地产的走向，也请大家和我们一起，共同关注！