[主持人]:各位网友，大家下午好。欢迎您继续关注人民网楼市热点面对面直播访谈节目，今天是人民网经济热点名人访之房产系列访谈节目的第五期节目，也是我们2009年的第一期。我们非常荣幸地请到了华远集团总裁任志强先生。

[任志强]:各位网友大家好。

[主持人]:欢迎您做客人民网，我代表人民网的各位网友给您拜个晚年。关于房地产市场，最近房地产市场最热的话题之一，就是针对老房贷实行七折利率的政策，最近工商银行终于发布了存量优惠实施细则，至此四大国有银行都已发布存量房贷实施细则，银行的这种行为会对房地产市场产生什么样的影响？

[任志强]:这不是银行的事，因为下达命令是国务院，或者说国务院和央行所下的命令。作为商业银行，不管是国有，还是非国有都应该执行这样的规定，国家出台降低利率的规定对老百姓购房能力是有极大的提高，大概能提高20%以上的支付能力。也相当于房价下降了20%多。降低利率对用贷款或长期贷款来购买住房的消费者来说，应该是说是一个福音。问题是中央的文件下达了很长时间了，可是各个银行在执行的过程中却出现了很多问题。

[主持人]:四大国有银行好像不是特别愿意接受。

[任志强]:很多银行在中央文件出台以后，第二天，第三天就在网上挂出了要执行这样规定的细则。但好几个银行都同时，可能是银监会，责令撤出，或者说中央政府希望拉动经济的政策在各个部门执行之间是有矛盾的，也许他们没有商量好，或者没有管理好利益部门之间的冲突，所以有些管理部门，比如银监会就提出了一些不同的看法，比如关于什么是改善型住房。所以各个管理部门之间对中央意见认识不一致，就导致了延迟了利率下调的规定。

[任志强]:仅仅就文件下达到工行最后截至日期看就很长了。应该说早执行的银行，可能消费者获得了更多利益，晚执行的银行就给消费者增加了很多负担。所有的银行都没有按期，或者在温总理提出的从重从速的要求之下尽快地解决这样的问题，迅速地执行中央这样一道命令，拖延这个时间是对市场非常不利的。显示出我们的政令不一，虽然国务院积极要求对经济起到振兴作用，出台的各种优惠政策，让老百姓享受更多的优惠，以促进住房的消费。

[任志强]:但是推迟，或者说各个银行没有准备好，推迟了给老百姓实际优惠的时间，大概有三个多月了，将近四个月的时间。三个多月的时间，对老百姓，对市场是极大的打击。如果他们在文件下达第二天就开始执行，可能更多的人开始购买房子了，但是他们迟迟不执行，就让很多人产生了更多的疑虑，或者认为这个命令可能不会被执行。这样就对市场信心给予了极大的打击，或者起码有几个月的时间，造成了民众对这个文件的不理解，或者对什么是改善型住房，这个政策的理解上有问题。所以有些地方政府，包括北京市政府，是在今年的春节前才出台了有关的十五条，其中也确定了什么是改善型住房的问题。如果这个再往前提三个月的时间，可能市场不是这个样子。这一段时间，持续或者延续执行中央的指示，会造成市场更多的观望。政策是好的政策，可能被歪嘴的和尚念歪了。我们当然希望政府用更优惠的条件解决老百姓住房的问题。这样才有能力去让更多的人用自己的力量解决住房问题，或者改善住房问题。

[主持人]:您刚才说的可能会降低还款的20%是吗？

[任志强]:对。支付能力大概提高了20%以上，因为这个利率下调了30%，实际上等于少付了30%的利息部分。如果按100万算的话，10%的利息可能就是10万块钱的利息一年。如果变成0.7的话，我算整数是为了好算，就变成7万块钱的利率。所以非常容易算出来这样一个结果。对于具备首付条件，后期还款有困难的家庭来说，这个对他们是一个福音。过去我们执行0.85，现在执行0.7。实际上和存款利率来说，已经降得很多了，和存款利率相比，应该说两者相比差不多抵平了。

[主持人]:现在有的新闻报道说，这个政策对于银行如同割肉，您怎么看待银行的反应呢？

[任志强]:如果政府下达这个命令的话，应该说是减少，或降低了银行的利率。同样，如果在住房贷款上，政府下令降低利率了，别的贷款上没有降低利率，不等于完全是银行的付出。因为政府很可能实行缩小利息差的其他政策，比如现在我们的存贷差之间的差点大概有两到三个点。我们政府控制的是存贷差的利率，也可以把整体贷款利率下调。很多国家都采取这样类似的政策，比如英国央行最近宣布了降息50个基点，是400多年来最低的利率了，整体利率的下调，实际上是存贷差利率都在下调。这两者之间是有并联关系的。

[任志强]:所以我们国家在拉动经济和刺激经济的时候，整体的利率也在下调。如果把全部的存贷差利率下调的话，可能银行的升率空间更少。我们的银行还没有像国际上的更早发达的国家的银行一样，更多的不是吃利息差，而是提供中心服务来盈利。我们传统还是更多地依赖于存贷差获取银行的基本利润问题。这次住房信贷利率的下调有利于促进银行改善它们的金融结构，通过提供中间服务获取利润的道路上转化。毕竟从长远看，要在国际资本市场上获得竞争能力的话，银行主要靠中间服务支持，而不仅仅靠信贷差，所以不仅仅是银行割肉的问题，而是如何调整我们国家的政策问题。

[主持人]:银行结构？

[任志强]:对。

[主持人]:去年市场形势不太好，房地产持续低迷，很多开发商都建议国家应该实行住房退税政策，去年年底重庆率先出台了购房退税的规定，有些人认为这是地方政府在越权救市，您怎么看待这个问题？

[任志强]:1999年的时候，上海就实行过这样的办法，到2003年的6月1号以后才终止，连续实行的这些年时间里，对上海的房地产市场的促进作用是非常巨大的。实施已经表明这样的减税政策对促进上海市购房是起到极大的推动作用。没有这项政策之前，上海存量的房子控制的大概三千平方米，实行这项政策以后，迅速变成了供不应求的局面。应该说是国际通行的，但只有我们国家没有执行。全世界几乎所有市场经济的国家都在执行这样的职能。所有的人在货币资金转化为实物资产的时候都享受了个人所得税的减免。几乎没有一个国家，不管是资本主义性质，还是其他所有制的性质，我们可以认为的国家性质，都同样，这是国家减税，是国家没有能力给所谓的老百姓，每个家庭白给一套住房的基本前提下，必须实行的一套制度。

[任志强]:如果你没有实行这个减免税制度，就必然会在国家救助体系上，或者我们现在所说的保障体系上花更多的国家的钱。如果拿出了一部分税收，让一部分致富能力的人，让自己的能力解决的话，会减轻国家保障性住房的重负，是有利于经济发展的。特别是从刺激一个国家的经济来说，最重要的是市场化，我们改革30年的目的，就是为了促进市场化，而减税是促进市场化。

[任志强]:至于有些人说在短期内执行这样的措施对富人有利，我不这样认为，我认为这只能说对购房的人有利，不管这个人是富，还是穷。因为不发生购买行为的时候，就不发生减税行为。所以其他的国家，都不是在短期内实行这样的减税制度，而是在很长的期限，实行定额的减税制度。如果这个减税制度是定额的话，就没有穷富之分，根本不存在救了富人，苦了穷人的问题。就中国目前的现状来说，不缴纳个人所得税的家庭，基本上是没有能力支付买房费用的，只要能买得起商品房的人都应该要缴纳个人所得税。

[任志强]:无非就是我们减税用什么样的办法规定。在世界上通行的有三种方式，一种是支付的贷款利率利息部分可以冲减当年的纳税额，比如说美国。它单个纳税人的减税额度是50万，一个家庭有两个纳税人的话是100万。实际上是用巨大的免税额鼓励你多次更换自己的住房。所以个人消费的时候可以先买个小房子，再买个中等房子，再买个大房子。今天你可能认为你是穷人，没有办法享受免税额，但是可能你的子女在某一年研究生毕业了，如果是长期政策的话，那个时候可以合并享受这个免税额，所以不存在对穷人和富人的歧视问题和偏差问题。怕的是我们只在一年，或者两年内实行这个政策，可能这一两年内购房的人享受这个政策，而超出这个期限的没有办法享受。

[任志强]:我认为作为社会主义更应该实现个人购房减免个人所得税的政策。我们国家要实行规定，你在购房的时候，免税的总额按纳税条件来说应该多收，比如定10万，还是一个纳税人20万，30万，这个一个国家要研究的问题。但并不是我们不实行这项政策我们就没有市场经济了。这本身是类似于奥巴马救市政策大家所批评的贸易保护主义。只有用免税的政策才能促进市场经济。你买完房子，可能用于出租了，如果没有第二套房子，怎么可能有商品流通。你不可能有消费的升级，更多人买不起房子的过渡阶段的租赁找谁，没有人有第二套房子给你提供租赁的条件，这个市场怎么能发展起来呢。市场经济的最根本，就是商品可以自由地流动和交换。

[任志强]:所以当美国的奥巴马提出振兴计划要买自己的钢材的时候，世界上国家都反对。美国人的钱一定是可以买其他国家的钢材，或者起来产品。这才能产生流通。如果都没有流通，中国怎么会有税呢？越是经济不发达的，要促进经济发展，一定要实行这样一套制度，而不应该是短期行为的制度，应该是长期行为的制度。应该说我们的地方政府比中央政府更清楚地认识到，利用购房减免个人所得税的方案更有利与市场发展。而我们的中央政府也许比较迟钝，暂时还没有认识到，它不仅仅是减税的问题，而是如何振兴刺激中国的经济问题。世界各国的所有振兴政策里，都不仅仅是投资，更多的是免税。英国如此，澳大利亚如此，美国也是如此。为什么更多国家首先实行免税，就是免税可以刺激经济。

[任志强]:我们刚才提出的利率下降问题，是不是你认为这也是救助富人呢，作为一个国家来说，把一个利率由高位降到低位，比如英国降到1%的点上，到底是有利于穷人还是富人，所有人都说这是有利于富人。如果富人不拿钱投资，开工厂，怎么解决就业问题。都没有钱去贷款，或者不能获得资金投入生产的话，怎么创造这么多经济繁荣呢？所以它是刺激经济发展过程，而不是某一个人享受了，就单独他享受了，是为了照顾他。如果那样的话，世界各国都不会减利率了，因为减利率一定是对富人有利的，因为只有对富人有利的时候，才能创造更多的就业机会，才能办更多的产业，或者让经济更多活跃起来。非常简单的道理，与其这样说，不如说我们说红色资本家的道理首先批判是同一个道理。又回到了文化大革命里面了。邓小平所说的让一部分人先富起来，或者让中国进出市场化，这就不太成立了，这就是典型的改革倒退。

[主持人]:您认为这种做法在国内应该全部实行是吗？而不只是重庆这么一个地方。

[任志强]:作为国家的政策应该普遍实行，而且长期实行。现在是地方政府没有那么大的权力，所以才出现了上下之间的冲突和矛盾。上海是在1999年实行了这项税收的政策返还制度后，个人所得税算地方税，但由于个人所得税在这几年改革开放的过程中增长速度最快，成为高增长的税种，国家可能看了眼红，就把它变成国家和地方共享税，所以个人所得税过去100%归地方政府，现在60%归中央政府，40%归地方政府。地方政府现在实行的免税制度是把自己所有的40%用于退款。假定如果国家出台实行这项制度，就可以把100%的个人所得税缴纳的部分都用于弥补退还，变成了个人购房的支付能力。这样的话要远比地方政府出台的仅有40%的要大得多。也就恢复到和国际大多数国家基本平等的一种住房制度上。

[任志强]:他们这些国家都在实行，当你的货币资产变成实物资产的时候要减免税。像美国，英国都有物业税。但是人家没有土地出让金，我们是先收取了70年的土地出让金，这个在70年的过程中大概要翻10倍。也就是说，今天我们的政府可能收了一万块钱一平米的土地出让金，实际上一平米的土地出让金，相当于10万块钱，如果按贴现10万块钱算的话，这个房子永远卖不到10万块钱。实际上政府已经预计把70年的钱都收走了。别的国家有物业税并不妨碍人家实行减免税费。所以只有在缴纳个人所得税的前提下，这些人才有能力到市场上购买商品房，当然应该给他们一定的优惠，因为他们承担了政府的土地出让金，而这个土地出让金是70年贴现概率的巨大的额度，政府才有能力拿它解决拆迁问题，拿它解决基础设施道路改造问题。

[任志强]:在于它投入的资金获得资本条件远远小于政府所收获的利益，当然政府应该免税，你应该鼓励这种行为，这样才能促进市场的发展。尤其是我们国家现在还处于城市化率很低的程度，现在国家统计的数字是44.9%，全部平均下来是49%，泱泱大国，居然我们低于全球的平均水平，说明我们的城市化率还有问题，我们还有这么多的农民亟待于进入城市，应该说未来几十年过程中我们要坚持走的基本方向的问题。没有房地产，没有城市化，怎么可能去解决农民变成市民的问题。我们永远会把国家的每年的一号文件变成要解决三农问题，只有三农问题少到一定程度的时候，我们才不用每年国家的一号文件是解决三农问题。为什么国家要背这个包袱呢？其实我们完全有能力提高他们城市化的能力。我们在改革开放30年中，实际上每年以0.85%到1.25%百分点的速度在增长。如果我们要像世界发达国家一样达到70%的话，我们大概还有20多年的时间，太漫长了。完全可以加速，每年提高两个点。

[主持人]:您认为这样退税的政策对房地产目前来说就是一剂良药？

[任志强]:退税政策不应该说是良药，应该变成一种常态，而不退税是过于苛刻，不支持居民自我消费的一种政策。这个税太重了，我觉得本来我们从800块钱涨到1600块钱，涨到2000块钱，2000块钱的标准能买房子吗。如果提到一万块钱不退税还情有可原。我们用这么低的条件作为纳税标准，为什么不应该退税呢？因为全国房价平均标准将近4000块钱了。所以要么就把那头提高了，一万块钱才收税，也行埃两头都不做，可能就是政府不作为而造成的一种结果了。我觉得从世界各国的情况看，这不太合理。尤其我们2000块钱的纳税，不计算抚养系数的。就是2000块钱要抚养孩子，老人的话，平均下来就1000块钱。所以一连串的政策里，还要解决用12种税法收取个人所得税的问题。由单一税变成代有抚养系数，分摊只有才应该缴纳个人所得税。

[主持人]:在美国是什么情况呢？

[任志强]:美国很清楚，如果一个人挣钱，养活三个人，要把这三个人都平均下来，然后说我们的工资够不够纳税标准，德国也一样，很多国家都是这样。或者可能96个国家里有80多个国家是这样计算的。个人所得税都要在分摊中摊我的抚养系数，养一个老人，养两个孩子，养没有纳税能力和生活能力的人，都分摊完了以后，再算我的钱该不该纳税。我们不是，是拿2000块钱先交税。所以很多人这边纳税，那边接受着救济，这是什么制度。所以我们应该从根本上解决这些问题。

[主持人]:在美国房价现在已经连续32个月出现下跌。我国好像最近有一些组成了赴美购房团，想去发点洋财？您怎么看这个问题呢？

[任志强]:对，我刚从美国回来，媒体上也有很多宣传。

[主持人]:我前天还接到从美国打来的电话，希望人民网帮他宣传一下美国的房地产的项目。希望从这儿能够销售房子。

[任志强]:确实美国现在的房子在某些地方来说已经跌得很凶了，有的超过了50%，但不等于超过50%，这个房子就很便宜了，在中国也许我们认为一万块钱人民币一平米的房子是很贵的房子。但是拉斯维加斯跌了很多仍然超过七万块钱一平米。也许我们没有把这个问题想清楚，很贵的房子，或者几千块钱美金的房子，一万块钱以上的房子，在中国来说是贵，在美国也同样是贵。在美国很多地方，实际上房价有的跌的很凶，跌的很凶的房子恰恰是中国人去了也不会去买的。尤其是中国人有个误解，以为美国买了房子，跟中国一样，不会再交什么税。其实每年还要不断地交物业税，不同地区的税是每年都要交付的。不管住不住，只要这个产权属于你，你就要交这个税。附加起来，也许物业税的总额在70年中要超过房价，比如说十万块钱的房子，会超过房价，这里有很大的差别。所以我们想更多的还要看看我们自己的能力是不是需要在美国去居住，比如有人想移民，有人想孩子在美国上学，那你可以。

[任志强]:还有一部分人希望在低迷的时候抄底，然后再把它卖了。在各个国家来说有一个很大的差别，美国二手房的交易量是一手房的七到八倍。所以他们计算市场的时候，通常是以二手房的价格为准，只有中国比较特殊，是以一手房的交易量为主导地位。二手房在某些地区已经达到了1：1，个别地区大约只有两三个城市，二手房的交易量大于一手房的交易量。在这个对比过程中应该先清楚，人家是用少量的新房，大量的二手房做参考价格。我们是用大量的一手房，而没有二手房做参考价格。我们的混凝土的房子十年以后可能不用去修他，但是美国十年以上的房子，你要修管线等等。因为美国大量是木头房子，也可能生出白蚁，你要杀虫。他们没有各种供应条件，你要开车走很远很远的地方才能买到食品。宅子很大，就是因为他的富人过去有很多佣人，有很多保镖等等。所以好的社区的房子基本上没有太多的价格，而相对较差的社区，人都跑了，像芝加哥，巨大的停车场都变成了废车常那个地方都没有人敢祝

[任志强]:不要以为在哪儿都能捡到便宜货，中国的古话说便宜没好货。有很便宜的股票，你敢去买吗。这就是便宜不一定有好货。更多的要用自己的脑袋想一想，而不是简单说，你看，我们的股票多便宜，你看我们的房子多便宜。

[主持人]:任总提醒了去美国购房的时候要小心。我周围有很多人问，还会不会下跌，我可不可以买了，或者今年几月份可以买房了?

[任志强]:这个问题并不是好的问题，什么时候买房子，应该根据自己的需要来看，你要有致富能力，这是第一条件。

[主持人]:我一个 朋友他买了一套房子，但他对门买的更便宜。

[任志强]:买不买房子是自己的选择问题，开发商没有说你非得买，或者非得不买。但是买房子是你对生活的一种选择，比如你现在住着和父母在一起的房子，每天你不能回家自由地开party，因为你怕影响父母的休息，到家了，电视也不敢开声音很大，如果你可以接受，就不买房子。还有的人本来是租房子，其实他有能力买房子，可是他租，今天搬家，明天搬家，你愿意搬就搬，没有人强迫你。你要看国家政策是不是稳定房价，如果国家政策把房价继续往下跌，也许很多地方供过于求就会跌，有些开发商可能坚持不住了，就会跑。但越是好的东西越不会跌。

[任志强]:现在我们知道美国的几大汽车公司都遇到了问题，汽车销量在下降。但我们是不是看奔驰车就一定降价和qq车一样的水平呢，为了迎合它的销售量，它就把价格降的很低很低呢，没这么做。你要买好的房子，可能它会涨价，它不会跌价，你不要看你的邻居价钱低，可能买的不是一样的楼盘。既然现在大家都认为房价在下跌，但是你能保证十年以后还下跌吗。每年我们有将近九百万个新增家庭，而房子只有四百万套，无论如何是满足不了新增家庭的需求的，新增家庭的增长趋势是多少年没有发生太大的变化，因为年轻人结婚生孩子的期限集中在这一段，这是可以算得出来的。

[任志强]:这几年人口在迅速增长，恰恰是因为我们的年龄结构决定的，他不要房子吗，他一定要，所以不能因为眼前政策受到抑制没有爆发出来。比如北京去年大概积压了1400万套，要按去年的销售情况，需要两年，或者23个月的时间才能消耗掉。如果用2005年看，不够一年的销售量。问题在于如何调动大家的积极性，大家老觉得还会跌，还会跌。我们的政策导向决定了我们今年最后的房价。

[主持人]:您怎么判断今年的房屋销售形式呢？

[任志强]:从目前看，比去年的年尾略升。北京和全国的各地情况不太一样。2006、2007、2008，三年都是下降的。全国来说2007年是我们的最高峰，我们销售7.7亿平方米，去年大概不到6亿，住宅不到5个亿的样子，但仍然是巨大的量，今年不会低于去年的水平，并不会像美国市场，一跌跌到了没有了，或者跌得很凶。其实美国的房地产市场下降，只跌了百分之几。国内现在只有3%的购买能力，并不是像大家说央行一调查，只有13%的人想买房子，3%就够了，因为我们的总供应量只有四百多万套。而我们现在将近两亿户城市居民，四百多万户，对两亿居民来说3%的样子。所以我们不需要有这么多10%以上的家庭每年买房子，交换房子，不需要。就已经说这个供应量不足了。虽然认为我们去年供应量巨大，今年可能空置还会增加。但是并不表示交易量会比去年小，而且国家振兴政策发挥作用的时候，宏观政策发生好转的时候，我们可能最慢的是出口业的振兴，因为国际的需求还会持续下降，所以出口业会比较慢地产生恢复。

[任志强]:目前政府2003年出台的打压投资，限制消费的政策并没有全部取消，比如关于第二套住房的问题，还留了个尾巴，留了个尾巴干吗呢，比如北京市已经取消了限制外国人购买房子的规定，可是国家没有取消，我不知道他留着这条干什么。有多少外资在中国买房子，我们算了半天没有算出来。外资从来没有超过10%，非常小的一个量。有多少外国人到中国人来买房子呢，少得可怜。可是我们为这少数的外国人买房子，还居然下了一个国家的文件去限制它，为什么今天还不取消，所有限制性的政策不被取消，老百姓还会担心。很多政策是鼓励的，比如0.7倍贷款利率，但是这边还有这么多障碍没有取消，这两者之间是冲突的，这恰恰我们只管定政策，从来不管撤销这些不利的政策，政府应该做个清理，把挖了坑的沟都填平了，但是我们现在还没有取消这些错误的政策。因为形势发生变化了，当时你为了防止过热要抑制需求，今天已经不是过热了，而是过冷了。

[主持人]:政府也要做些改动。

[任志强]:我们的宏观调控似乎把它变成了长期性政策，包括二手房交易，在2003年之前，我们没有那么多税费，但是2003年之后不断地加税费。

[主持人]:二手房已经超过一手房了，最新统计数据是7330套，24年以来第一次超过一手房的销量。

[任志强]:北京市在市场化程度逐步提高的过程中，租赁房市场会逐渐加大，这恰恰是市场化重要的条件。比如深圳如果从住的人看房子算的话，只有20%几，80%多是租赁的。恰恰是因为市场化程度越高的城市，更不需要有自己的住房。我们国家政策恰恰是一定要有一个有资产的房子，才叫解决了住房问题。其实我们应该倾向于保障居住权利，包括廉租房，只是解决居住权利。

[主持人]:除了政策对走势有些影响，目前对开发商可能最困难的是资金链的问题。

[任志强]:开发商资金链有些是出现问题了，我知道有些中小企业都面临着在销售困境的时候出现的问题，也有一些大的开发商在前两年过度地扩张，大量的存货，也让他们现金流出现了问题。如果我是一个项目公司，我的房子已经盖好了，我宁愿把它交给银行，我也不会轻易降价到赔本的地步。我如果降价销售了，我可能还要交大量的税费，如果银行拍卖这个房子，银行是不用交税费的，我可能30%的税费还会剩下。与其便宜卖给你，我亏本还不如抵押给银行，我还能赚点。而这些很重的交易税费本身应该是由开发商承担。我自己还可以剩点本钱，我为什么还要给你降价呢。如果是综合性住房，东边不亮西边亮。

[任志强]:或者我们过去的古话叫壮士断臂，为了活命。无非就是每个开发商根据市场进行不同的选择。但我不认为它是一个全局性的情况。我们二三线城市，很多城市的房价并不高，但是由于我们媒体大量的宣传，中央政策说要降房价，我们中央政府也有一些部门官员说房价太高了，要降房价，最后让本来不高的房价，所有人都在观望，希望你的房价下跌，其实那些城市本来房价也不高。

[主持人]:华远目前还有没有哪些打算？

[任志强]:我们也没有疯狂地去储备大量的土地，我们会有节奏地去安排自己的资金需求，华远是一个经历过1988年平缓，1993年亚洲金融危机，各种困难都经历过的公司，所以我们提前有各种准备了。所以一个好的公司，一定会采取稳健的财政政策。

[主持人]:您有哪些稳健的政策呢？

[任志强]:前年我们就把大量的项目卖给潘石屹，我们手里已经有大量的资金。可以去增加新的土地储备。比如我们的裘马都项目销售得非常好，我们并没有因为危机问题，而产生销售不畅，或者卖不出去了。由于我们的产品有差别性，不是大陆货，是特殊产品。

[主持人]:很多海归非常喜欢裘马都,其中好多人都是慕您的名来。

[任志强]:他们也不是说因为金融危机，或者因为中国经济下调了，就影响自己的收入。品牌公司会选择产品的差别性，有人生产QQ有人生产吉利，也有人生产桑塔纳。不同的公司会选择不同的消费人群。所以这就是品牌的优势。因此我们可能更少一些和普通的类似于经济适用住房和限价房一大批房子的竞争。相对来说隔离了。

[主持人]:上个月初ST幸福公告业绩，2008年实现净利润约4亿元，在目前房地产市场的情况下，您对2009年公司业绩的预期是怎样的，主要业绩收入将会从哪几个方面来呢？

[任志强]:我不知道最后审计以后公告怎样，但是可以确定我们的利润不会少于3.9亿，我们担保上市公司的利润，这是一个公告，我们2009年，也不认为整体的经济下降会影响我们的利润。可能我们增长幅度会略有下降，比如说去年和前年相比大概增长30%几。但是今年可能我们不会增加30%几，但我们可能也会稳健地去操作，让它适度增长。更多的企业会在冬天来临的时候，认为我要压缩。比如说万科去年可能就没完成任务。很多企业去年的年报可能最后结果都是比预想的要差，我们可以说我们比预想的好。很多企业已经宣布了要压缩，我们没有提出压缩我们的项目，可能我们还略有增长。

[主持人]:我看您筹备的几个项目中，北京莱太项目，西安的项目，长沙的项目，您这几个项目有什么具体的计划吗？

[任志强]:那您等着看我们的公告吧，我们的公告会告诉所有的公众，这些项目的进展情况和运营情况，去年我们西安的项目已经开盘了，开盘销售情况还不错，目前也应该说是还在积极的推进过程中，我们可能会在适度的时间，在今年开第二期。这些项目都会在，我们估计在3月份公告中会向公众做清清楚楚的交代。因为上市公司有些要求和规定，所以涉及到上市公司问题，我不能在公告之前向大家披露。

[主持人]:我问您另外一个问题，华远在外地很多项目都是通过中城联盟取得的，您怎么看待和联盟的合作呢？

[任志强]:中城联盟是一个生产性公司，是由40多家各地的相对优秀的一些开发商组合起来的协会式的联盟，我们不是通过中城联盟，而是通过中城联盟的伙伴去获得。避免了在首次进入一个城市中的招牌挂，也避免了很多研究和复杂的工作。因为我们这些伙伴通常在当地都有一些知名度，也有一些渠道，所以我们就很方便地迅速地进入到这些城市里，并打下良好的基矗同时也很迅速地占领市场，在市场影响非常好。我想这就是我们联盟在各个不同的地区能提供各个不同地区的发展优势的有利条件，联盟相互之间有很多合作，比如南通和万科的合作，万通和西南交大的合作等等，这种合作会越来越多地在联盟中相互之间发挥作用。

[主持人]:这还有一些网友的提问，有位网友想问您，还是我刚才说的话，如果想买房了，是不是现在应该出手，还是最好等到六月份，还是到今年年底？

[任志强]:如果3月份以前中央政府再出台一些政策，等到六月份的时候，可能房子涨价了，也可能买的人多了，买不到自己需要的房子了。所以房子和别的产品不一样，比如电视机，电视机是可以移动的，可以搬到这边也行，搬到那边也行，房子不是，房子是有时候贵也得买，因为你可能再也找不到这样的位置了，比如北京市，三环路以内的房子可能没有了，四环，或者五环以内的土地供应量也在不断减少，假定这个地点对你的家庭，比如父母，或者工作地点都合适的话，你再不买就买不着了，下次买还有同类的房子，可能离你很远了，你交通上花的钱是不是比房子更多。

[任志强]:所以房子不同于其他的产品，如果看到一个好房子，就有点像我们买字画似的，贵也得买。房屋是特殊的产品，有不可替代性，因为地理位置和环境条件有不可替代性。不是因为我是发展商，所以我说现在你就应该买房子，可能你会误解说，因为怕我的房子卖不出去了。我再次强调，买不买是你的权利，中央政府一定会用更强力的手段挽救中国的经济，而要想让中国的GDP维持较高的增长速度的话，没有房地产是不可能的。房地产对GDP增长的贡献大概20%，就是去年9%的GDP增长里，房地产要占到1.8个点。假定今年的投资房地产是负增长，可能是1.8个点就没了。所以中央政府一定会把房地产作为重要的经济支柱产业考虑。现在可能纺织、机械排在前头了，这是政府的工业化思想，决定了他先要考虑工业，因为他要解决就业问题，还有其他问题。后期仍然要考虑到，如何用房地产拉动中国的内需和拉动中国的投资，如果没有房地产，仅仅靠保障性住房的投资，是不足以拉动中国的经济增长，或者不能保证我们的GDP保持客观的持续增长。

[主持人]:有好多股民想问，如果买了房地产股票怎么办，今年是不是还可以买？或者说以前买了的怎么办？

[任志强]:我觉得房地产股票在长期来看一定是看好的，我也不认为今年政府不会再出台相关的振兴房地产的政策，也许到那个时候，房地产股票会涨，我不敢说别人，起码我可以说我们的股票在前一阶段已经连续很多个涨停板了，从最低点的三块多钱涨到六块多钱了。但是我们还会保持良好的稳定态势，我不认为今年，整个房地产市场会更糟。最终到年底的时候，房地产可能会是一个价格指数上涨的过程，交易量也会比去年的交易量提高的过程。

[主持人]:从低谷回升的过程。

[任志强]:我们憋得住一年，你会持续观望。那个小青年结婚的时候，可能缓一年你能忍受，可能缓三年你就忍受不了了。所以我们并不认为这种会减弱，去年新增的比上年增长了10.8%，这样高速增长的速度不需要住房吗。我想这些需求是板上钉钉的，根本不用考虑。我倒不觉得是刚性不刚性，反正有这个需求存在，就一定会有人买房子，尽管很多媒体说大家观望观望观望，观望气味很浓，但是不是就没有人掏钱买房子。今年我估计会超过六亿销售量的水平。如果是品牌公司，可能你的房子都会卖得出去。怕的就是不好的产品不被群众欢迎，或者价格相对不合理的产品，和高低没有关系，好的房子可能贵一点，不好的房子就便宜点。这样才能保证你在市场上有一定的竞争能力，和站住脚跟。我想华远的产品，是我们能提供合理的价格性能比，所以不管它贵还是便宜，都能被市场欢迎和被群众接受。